2017-长江楚越-中百一期资产支持专项计划推介材料1_55页_3mb

长江楚越-中百一期资产支持专项计划总结

核心内容概述

本专项计划是中百集团发起的资产支持计划，旨在通过将武汉中心百货大楼、黄陂购物中心和江夏中百广场等物业资产进行证券化，为投资者提供稳定的收益。该计划总规模为13.50亿元，分为优先A级（5.80亿元，AAA级）、优先B级（4.30亿元，AA级）和次级（3.40亿元，无评级）。

产品亮点

• 百年老店转型：中百百货为百年老店，拥有悠久的历史背景，为项目提供了良好的品牌和资产基础。
• 信用评级提升：在中百集团主体评级为AA的基础上，优先A类证券获得AAA评级，提升两个子级。
• 优A久期短：优先A类证券的期限为3+2年，且在存续期内可控制在3年以内。
• 多元化收益来源：优先A类证券收益来源于租金、保证金利息及运营收益，现金流覆盖倍数高，风险较低。

交易结构

• 基础资产：原始权益人转让的基金份额所有权及附属权益。
• 增信措施：包括结构化分层、现金流超额覆盖、目标资产抵押、保证金及租金支持承诺、差额补足承诺。
• 账户设置：包括基金账户、募集专户、监管账户、私募基金募集账户及专项计划账户。
• 现金流分配：优先A类及B类证券按年付息，本金到期一次还本，次级证券分配超额收益。
• 退出安排：包括原始权益人回购、私募基金出售特定权益及目标资产三种方式。

目标资产介绍

• 武汉中心百货：位于江汉路步行街，具有良好的地理位置和丰富的商业资源，预计出租率维持在95%-100%，租金年增长率为3%。
• 黄陂购物中心：位于黄陂区，周边交通便利，区域经济发展迅速，预计租金增长率与全市平均水平持平。
• 江夏中百广场：位于江夏区文化大道，辐射范围广，商业氛围逐步成熟，租金增长率稳定。

资产评估

• 评估价值：根据戴德梁行的评估，三处资产总价值为13.55亿元。
• 估价方法：采用比较法和现金流折现法，各占50%权重。
• 租金预测：预计2017-2025年租金年增长率3%，出租率保持在95%-100%。

现金流分析

• 正常情况：运营管理净现金流对优先级证券利息覆盖倍数为1.47-3.19倍，优先B类证券本金覆盖倍数为3.31倍。
• 压力景况1：净现金流对优先级利息覆盖倍数为1.32-2.72倍，仍能保障利息支付。
• 压力景况2：票面利率上调50个BP后，覆盖倍数为1.19-2.40倍，仍能保障利息支付。
• 处置期现金流：优先A类证券本金覆盖倍数为2.10-8.36倍，优先B类证券本金覆盖倍数为1.09-0.76倍，但因差额补足承诺，仍能保障优先B类证券本金兑付。

增信主体与原始权益人

• 中百集团：作为差额补足承诺人和优先权人，提供优先权权利维持费和特定权益处置收益差额补足。
• 中百百货：作为原始权益人，转让基金份额所有权，项目公司以其物业进行抵押，保障基础资产价值。
• 中百集团背景：为A股上市公司，主体评级AA，具有良好的信用记录。

风险揭示与缓释

• 目标资产产权风险：江夏中心广场尚未完成产权变更，存在延迟风险，但已取得相关建设许可，预计可完成。
• 现金流预测风险：租金波动及运营税费不确定性可能影响现金流，但通过租约和专业评估机构降低风险。
• 目标资产处置风险：资产公允价值可能受市场景气和运营状况影响，但有差额补足承诺保障。
• 房地产评估风险：评估结果可能受估值方法影响，存在高估或低估风险，但管理人将跟踪评估。
• 利率风险：市场利率波动可能影响收益，但可通过转让资产支持证券进行规避。
• 流动性风险：资产支持证券流动性较低，但随着交易品种丰富和机构多样化，流动性将逐步提升。
• 评级下调风险：评级机构可能调整评级，管理人将及时披露信息，降低影响。
• 再投资风险：优先级证券持有人可能提前获得本金，需自行安排再投资。
• 合格投资风险：闲置资金投资可能带来损失，管理人和托管人不承担相关责任。

关键信息

• 产品规模：13.50亿元，分为优先A级（42.96%）、优先B级（31.85%）、次级（25.19%）。
• 产品期限：3+2年，前三年为存续期，后两年为处置期。
• 目标资产评估：总评估值13.55亿元，采用比较法和现金流折现法，权重各50%。
• 现金流覆盖倍数：优先A类证券利息覆盖倍数为1.47-3.19倍，优先B类证券利息覆盖倍数为1.32-2.72倍。
• 差额补足：中百集团承诺差额补足最高额度为2016年9月30日目标资产评估值的20%。

重要相关方

• 计划管理人：长江证券（上海）资产管理有限公司，注册资本20,000万元，为长江证券全资子公司。
• 私募基金管理人：武汉东湖创新科技投资有限公司，注册资本1.3351亿元，管理基金规模16.56亿元。
• 托管人：平安银行股份有限公司。
• 信用评级机构：中诚信国际信用评级有限责任公司，给予优先A类证券【AAA】、优先B类证券【AA】评级。
• 资产评估机构：戴德梁行，提供房地产评估报告和市场调研报告。

结构化分层与增信措施

• 结构化分层：次级证券为优先级证券提供安全垫。
• 现金流超额覆盖：运营管理净现金流对优先级证券利息覆盖倍数较高。
• 目标资产抵押：三处物业资产作为抵押物，保障基础资产价值。
• 保证金：初始保证金为4,000万元，用于补足优先级证券收益。
• 租金支持承诺：中百集团或其下属公司与项目公司签订10年不可撤销租赁合同，确保租金收入。
• 差额补足承诺：中百集团承诺优先权权利维持费和特定权益处置收益差额补足，保障收益兑付。

信息披露

• 披露机构：长江资管、上交所、基金业协会指定网站。
• 披露时间：包括定期报告（如资产管理报告、托管年度报告、收益分配报告）和临时公告（如重大事件披露）。
• 披露内容：涵盖专项计划运营情况、现金流、评级、资产状况等。

总结

本专项计划通过将中百百货的物业资产证券化，为投资者提供稳定收益。采用多种增信措施，包括结构化分层、现金流超额覆盖、目标资产抵押、差额补足承诺等，确保优先级资产支持证券的兑付。目标资产位于武汉核心商圈，具备良好的发展前景和稳定的租金增长预期。尽管存在一定的风险，如现金流预测、房地产评估、产权延迟等，但通过专业评估、租约保障及差额补足承诺等方式，有效降低风险影响。专项计划的信用评级为AAA和AA，表明其具有较高的信用质量。