2017-6-1广东海印集团股份有限公司信托受益权专项资产管理计划优先级资产支持证券信用评级报告_43页_3mb

广东海印集团股份有限公司信托受益权专项资产管理计划信用评级报告总结

核心内容概述

本报告由大公国际资信评估有限公司对广东海印集团股份有限公司（以下简称“海印股份”）信托受益权专项资产管理计划的优先级资产支持证券进行信用评级，评定其信用级别为 AA+。该计划由中信建投证券设立，基础资产为上海浦东发展银行广州分行转让的海印资金信托的信托受益权，预计未来五年租金及其他收入总规模约为193,770万元。计划分为优先级和次级资产支持证券，其中优先级证券占比约83.33%，次级证券占比约6.67%，并提供一定的内部增信。

主要观点

有利因素

• 广州市居民收入及生活质量稳步增强，商业物业发展良好。
• 海印股份主营商业物业开发与运营，近年来营业收入和毛利润逐年增长，经营实力增强。
• 基础资产为14家位于广州市和佛山市核心商业地段的商业物业，均已签订租赁合同，租金收入总体保持增长。
• 次级资产支持证券对优先级资产提供6.67%的收益支撑，具有内部增信作用。
• 海印股份以其商业物业经营收益应收账款为资金信托提供质押担保，具有一定的增信作用。
• 海印集团为资金信托提供连带责任保证担保，进一步增强了信托的信用保障。

不利因素

• 商业物业运营受国内及区域经济、消费水平、商业地产发展等因素影响较大。
• 部分物业租金收入波动或处于经营初期，未来收益存在不确定性。
• 若有不可控因素变化，可能导致实际现金流与预测存在偏差。

关键信息

资产支持证券概况

主要参与方

交易结构

1. 浦发银行广州分行将15亿元资金委托大业信托设立资金信托，拥有信托受益权。
2. 大业信托向海印股份发放信托贷款，年利率为9.10%（分两期）。
3. 计划管理人通过募集资金购买浦发银行广州分行持有的信托受益权。
4. 信托受益权转让完成后，专项计划承接原信托合同关系，获得信托收益。
5. 海印股份按月支付信托贷款本息，专项计划按月分配收益，优先级证券先于次级证券获得支付。
6. 最后一期优先级证券偿付完毕后，剩余资金全部分配给次级证券持有人。

基础资产质量分析

• 14家商业物业均位于广州市和佛山市核心商业地段，出租率较高，租金收入稳定。
• 物业类型多样，包括主题商场、专业市场、购物中心和城市综合体，具备较强的市场竞争力。
• 部分物业处于经营初期或租金收入存在波动，未来收益存在不确定性。
• 根据预测，未来五年经营现金流总计22.43亿元，足以覆盖资金信托的本息及相关费用。

资金信托概要

• 信托规模：预计15亿元，实际以设立日交付金额为准。
• 信托期限：5年，分两期。
• 贷款用途：用于海印股份及其子公司的商业物业运营业务。
• 增信措施：海印股份以其商业物业经营收益应收账款质押，海印集团提供连带责任保证。

公司主体信用分析

• 公司背景：原名茂名永业集团，1992年成立，2008年转型为商业物业运营。
• 经营情况：公司营业收入和毛利润逐年增长，商业物业运营为收入和利润的主要来源，高岭土业务为重要补充。
• 财务状况：公司资产规模持续增长，但负债总额也在上升，资产负债率较高，存在一定的财务压力。
• 现金流状况：经营性净现金流波动较大，但总体对负债有较好保障；投资性净现金流为负，筹资性净现金流主要用于弥补投资缺口。

总体评价

• 信用级别：优先级资产支持证券为AA+，次级资产支持证券无评级。
• 偿付保障：基础资产的现金流预计可覆盖资金信托本息及相关费用，优先级证券预期收益按期、足额获得偿付。
• 风险因素：商业物业运营受经济波动影响较大，部分物业租金收入波动，未来收益存在不确定性。
• 大公观点：在不考虑不可控因素的前提下，海印股份具备较强的偿债能力，专项计划优先级资产支持证券的信用风险较低。

结论

大公认为，海印股份信托受益权专项资产管理计划优先级资产支持证券具有较高的信用等级（AA+），其基础资产质量良好，交易结构稳健，增信措施有效，具备较强的偿付保障能力。尽管存在部分不确定性因素，但整体风险可控，预期收益按期、足额获得偿付的可能性较高。