房地产行业：全面降准带来行业资金面改善-20190107-东北证券-12页_1mb

房地产行业周报总结（2019-01-07）

核心内容

本报告分析了2019年初房地产行业市场表现、政策动态、土地交易及融资情况，指出降准对行业资金面的改善作用，并对重点房企进行推荐。

主要观点

• 市场表现：本周申万房地产板块上涨1.68%，涨幅高于上证综指和深证成指，行业横向比较中表现靠前。
• 行业动态：部分龙头房企如万科、金地集团、中南建设等2018年销售增速远高于行业均值，显示出“马太效应”。同时，央行降准将带来资金面宽松，按揭贷款利率有望稳中有降。
• 政策放松：虽然“房住不炒”仍是政策基调，但降准与政策放松的叠加效应可能对房地产销售形成一定支撑。
• 土地市场：2018年第52周，全国100大中城市土地成交均价为2901元/平米，溢价率6.91%。二线城市土地成交面积占比上升，导致楼面均价上涨。
• 融资情况：本周房企发债较少，但建发股份发行了一笔10亿元中期票据，利率为4.30%。非标融资方面，房地产信托融资余额有望上行，融资成本企稳。

关键信息

板块表现

• 申万房地产板块收于3555.57点，累计涨幅1.68%。
• 板块涨幅在行业横向比较中处于上游。

行业个股表现

• 涨幅前五：中国武夷（+14.95%）、华鑫股份（+12.19%）、空港股份（+11.73%）、阳光股份（+9.39%）、ST岩石（+9.18%）。
• 跌幅前五：中天金融（-21.97%）、电子城（-10.15%）、市北高新（-8.17%）、珠江实业（-8.05%）、亚通股份（-6.79%）。
• 中天金融复牌后因收购华夏人寿无进展，股价持续下跌。

重点房企销售数据

• 万科A：2018年全年合同销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%。
• 金地集团：全年签约金额1623.3亿元，同比增长15.28%。
• 中南建设：全年合同销售金额1466.1亿元，同比增长52%。
• 碧桂园：全年归属股东权益合同销售金额5018.8亿元，同比增长31.25%。
• 融创中国：全年合约销售金额4649.5亿元，同比增长27%。

重点事件

• 1月2日，国务院正式批复《河北雄安新区总体规划（2018—2035年）》，标志着雄安新区进入大规模发展建设阶段。
• 青岛高新区暂停公证摇号政策，以应对市场降温。
• 央行宣布降准，释放约1.5万亿元资金，净释放长期资金约8000亿元。

个股推荐

• 一线房企：万科A、保利地产、新城控股、华夏幸福、华侨城A、招商蛇口。
• 二线及区域龙头：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、阳光城。

风险提示

• 调控政策进一步收紧；
• 市场表现超预期下行。

行业数据概览

土地市场分析

• 土地供应与成交：2018年第52周，全国100大中城市合计供应土地规划建面4559万平米，成交面积4050万平米。
• 土地成交均价：2901元/平米，较前一周有所上升。
• 溢价率：6.91%，继续保持低位。
• 分城市级别成交均价：
  • 一线：7109元/平米；
  • 二线：3491元/平米；
  • 三线：1878元/平米。
• 分城市级别溢价率：
  • 一线：3.9%；
  • 二线：8.8%；
  • 三线：6.3%。

融资情况

• 建发股份：发行3年期10亿元中期票据，利率4.30%。
• 华发股份：交易所地产债成交量第一，周成交量9.8亿元。
• 本周无房企中债隐含评级调低。

降准影响

• 释放资金：约1.5万亿元，净释放长期资金约8000亿元。
• 对行业的影响：资金面改善，按揭贷款利率有望稳中有降，房企融资成本可能企稳。
• 传导效应：房地产信托融资余额有望继续上行，但存在6个月左右的滞后期。

投资评级说明

分析师信息

• 张云凯：美国约翰霍普金斯大学金融学硕士，三年半信托公司一线业务经验，现任东北证券房地产组组长。
• 沈路遥：同济大学土木工程专业学士、硕士，一年房地产开发行业经验，2018年加入东北证券。

重要声明

• 本报告仅供本公司客户使用，不构成对任何人的投资建议。
• 报告内容和意见仅反映发布当日的判断，不保证其准确性或完整性。
• 报告属于中风险（R3）等级金融产品，包括但不限于A股、B股、股票型基金、信用债等。

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