房地产行业：降准或令融资边际改善，但难有效提振需求-20190107-申万宏源（香港）-10页_888kb

详细总结：房地产行业分析报告（2019年1月7日）

核心内容概览

本报告由分析师Kris Li发布，主要分析了2018年中国房地产行业的情况，并对2019年的市场趋势和政策影响进行了预测。核心内容包括降准对房地产市场的影响、2018年销售回顾、行业评级维持及个股表现分析。

主要观点

1. 降准对房地产市场的影响有限

• 降准政策：中国人民银行于2018年12月28日宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点，净释放资金约8000亿元。
• 政策背景：这是自2018年4月以来的第四次降准，但与过去十年的其他三次宽松周期不同，本轮降准尚未伴随降息，且房地产政策未出现实质性松动。
• 影响评估：降准主要意在支持小微企业和民营企业，对房地产市场基本面的边际改善有限，难以有效提振需求。
• 经济压力：2019年经济减速和就业疲弱将对房地产需求形成压力，尤其是居民购买力受到抑制。

2. 需求展望疲软

• 宏观经济压力：2019年第一季度GDP增速可能接近十年新低，就业市场恶化进一步削弱住房需求。
• 居民杠杆与贷款：2016-2018年新增居民消费贷款大幅增长，居民中长期贷款增长显著，但2019年居民贷款增长空间有限。
• 政策支持方向：货币政策支持将主要聚焦于企业，而非居民，因此对房地产需求的刺激作用有限。
• 区域差异：一二线城市可能受益于政策放松，如“放松认房又认贷”和“下调首付比例”，但三四线城市可能受负面影响，尤其是棚改政策收紧。

3. 2018年销售回顾

• 行业整体表现：17家上市房企2018年平均合约销售增速放缓至32%，较2016-2017年的54%和56%显著下降。
• 头部房企表现：
  • 碧桂园（02007.HK）：合约销售增速降至30%
  • 万科（02202.HK）：合约销售增速降至13%
  • 恒大（03333.HK）：合约销售增速降至10%
  • 融创（01918.HK）：合约销售增速降至23%
• 中等规模房企表现：排名全国Top11-30的房企2018年销售增速加快至76%，显著优于Top10房企。
• 全国销售情况：预计2018年新房销售面积与2017年持平，金额增长约15%。2019年销售面积预计双位数下滑，三四线城市下滑幅度显著大于一二线城市。

关键信息

1. 政策环境

• 降准未伴随降息：本轮降准尚未伴随基准利率下调，政策宽松力度有限。
• 房地产政策未松动：中央经济工作会议对房地产政策的口径未改变，未出现实质性放松。
• 行业评级：维持房地产行业“Equalweight”评级，认为政策不会进一步收紧，估值优势和减税预期是支撑因素。

2. 个股评级与推荐

• 推荐个股：
  • 华润置地（01109.HK）：维持“Outperform”评级，是行业首选。
  • 中海地产（00688.HK） 和 龙湖集团（00960.HK）：若一二线城市政策放松，可能成为主要受益者。
• 谨慎推荐：
  • 碧桂园（02007.HK） 和 世茂房地产（00813.HK）：受三四线城市政策影响较大，需谨慎对待。

3. 估值与股息

• 估值水平：中资地产股目前平均估值折价47%于净资产值，2018年市盈率（PE）为5.5倍，2019年为4.6倍；市净率（PB）为0.9倍和0.7倍。
• 股息率：2018年股息率超过7%，具有一定的吸引力。

4. 政策与市场预期

• 市场反应：2018年10月下旬，行业评级上调至“Equalweight”后，港股地产股反弹约20%。
• 政策预期：投资者对政策放松的预期过高，认为当前微调难以抵消经济下行压力。

图表信息（摘要）

• 图1：显示过去三轮降准伴随降息，而本轮降准未伴随降息。
• 图2：显示房贷利率定价变化。
• 图3-14：显示不同城市层级的销售增长、库存去化周期、库存与新增供应关系等。
• 图16-17：显示港股地产股平均折价于NAV，以及各公司估值与目标价。

总结

本报告指出，2019年房地产市场面临经济减速和就业疲弱的双重压力，降准对需求提振作用有限。头部房企销售增速放缓，而中等规模房企表现相对较好。行业整体维持“Equalweight”评级，认为政策不会进一步收紧，但估值修复空间有限。建议关注一二线城市政策放松可能带来的机会，对三四线城市布局较多的房企需保持谨慎。