20220626-国金证券-房地产行业研究_销售持续回升_土拍延续低温_18页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容概览

本报告聚焦于2022年第26周房地产行业动态，涵盖市场表现、销售情况、土拍市场、政策变化及投资建议等内容。整体来看，房地产市场呈现复苏迹象，但土拍市场仍处低温，部分房企出现债务违约风险。

主要观点

• 市场表现：A股地产板块涨幅为+1.9%，位列各板块第17；港股地产和物业板块表现相对强势，涨幅分别为+5.9%和+5.9%。物业板块对大盘有相对收益。
• 销售情况：
  • 一手房销售环比提升，但同比基本持平。
  • 二手房销售环比上升，但同比有所下滑。
  • 苏州表现尤为突出，新房和二手房成交面积环比分别增长93.7%和82.7%，同比分别增长87%和133.4%。
• 土拍市场：全国300城宅地成交建面1430万平米，单周环比增长54%，单周同比减少45%。土拍市场热度不一，合肥较高，苏州和郑州较低。平台公司仍是主要拿地主体。
• 政策动态：多个城市出台房地产利好政策，如降低首付比例、优化公积金贷款、调整限购政策等，以刺激市场回暖。
• 投资建议：推荐销售逆势增长、布局优质城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块推荐碧桂园服务和旭辉永升服务，认为其未来估值有望修复。

关键信息

销售数据

• 新房销售：40个城市商品房成交合计690万平米，周环比+13%，周同比-1%。其中，苏州新房成交面积88.5万平米，周环比+93.7%，同比+87%。
• 二手房销售：17个城市二手房成交合计177万平米，周环比+2%，周同比-10%。苏州二手房成交面积28.2万平米，周环比+82.7%，同比+133.4%。

土拍市场

• 全国300城单周宅地成交建面1430万平米，平均溢价率5%。2022年初至今累计成交建面20136万平米，累计同比-56%。
• 权益拿地金额前五名房企为：华润置地（380亿元）、建发房产（349亿元）、中海地产（328亿元）、绿城中国（283亿元）、保利发展（247亿元）。

政策与新闻

• 成都：调整公积金贷款首付比例，首套20%，二套30%。
• 郑州：发布房票安置政策，鼓励购房。
• 武汉：放宽限购政策，允许已有2套住房的居民新增购买一套。
• 三明：降低公积金贷款首付比例。
• 佛山：发放购房消费券，刺激市场。
• 宝鸡：出台购房补贴政策，吸引人才和创业者。
• 咸宁：对购房给予财政补贴，支持二孩、三孩家庭。
• 合肥：优化限购政策，允许集体户和投靠亲友家庭购房。

物管行业动态

• 政策支持：湖北省推动生活性服务业升级，包括物业行业。
• 公司动态：世茂服务、金科服务、招商积余等物管公司有中标、成立新公司及业绩增长等动态。

行业估值

• A股地产：万科A、保利发展、招商蛇口等公司估值相对合理，部分公司PE-TTM低于行业平均。
• 港股地产：绿城中国、建发国际集团等被给予买入评级。
• 港股物业股：碧桂园服务、旭辉永升服务等被给予买入评级，部分公司PE-TTM下降，估值修复预期增强。

风险提示

• 宽松政策效果不佳：若政策对市场提振不及预期，销售将持续低迷。
• 三四线城市恢复缓慢：成交量仍处于低位，缺乏刺激政策。
• 债务违约风险：多家房企出现债务违约，影响市场信心。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

总结

房地产市场整体呈现复苏迹象，特别是高能级城市和改善性需求。土拍市场仍处低温，平台公司主导拿地。政策层面有积极调整，但效果尚待观察。物业板块表现强势，估值修复空间较大。投资建议关注销售逆势增长的房企和具备独立经营能力的物管公司。风险方面，政策效果不佳、三四线城市恢复缓慢、债务违约仍是主要隐患。