20230205-国金证券-房地产行业研究_土拍政策优化提信心_房企轻装上阵再出发_17页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容概述

本报告分析了房地产行业近期的市场表现、政策变化及企业动态，指出行业在政策优化和房企调整中逐步恢复。集中供地政策的优化提振了土拍市场信心，房企计提减值降低了风险，为未来行业复苏奠定基础。同时，物业板块受益于经济活动的复苏和保交楼政策，具有较强的修复弹性。

主要观点

1. 行情回顾

• A股房地产板块：本周下跌0.7%，在各板块中排名第23位。
• 港股房地产板块：本周下跌4.6%，在各板块中排名第20位。
• 物业板块：恒生物业服务及管理指数下跌10.1%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-5.1%和-9.1%。
• 个股表现：地产板块中，涨幅前五为恒盛地产、珠光控股、三湘印象、祥生控股集团、苏州高新；跌幅前五为美的置业、时代中国控股、新城发展、宝龙地产、碧桂园。物业板块中，涨幅前五为弘阳服务、越秀服务、银城生活服务、佳兆业美好、建发物业；跌幅前五为旭辉永升服务、碧桂园服务、宝龙商业、世茂服务、领悦服务集团。

2. 土拍市场动态

• 全国300城宅地成交：2023年第6周，全国300城宅地成交建筑面积为252万平方米，单周环比增长566%，单周同比增长353%，平均溢价率为1%。
• 年初至今累计数据：全国300城累计成交建筑面积5057万平方米，同比下降13%。
• 拿地房企：广州市润川房地产开发有限公司、佛山市东建集团有限公司、溧阳城发集团、中建国际投资、中关村发展权益拿地金额位列行业前五。

3. 新房销售数据

• 35城新房成交：本周合计261万平方米，周环比增长1053%，周同比增长39%。
• 城市分化：
  • 一线城市：周环比增长8891%，周同比增长4%，年度累计同比下降26%。
  • 二线城市：周环比增长876%，周同比增长59%，年度累计同比下降32%。
  • 三四线城市：周环比增长767%，周同比增长0%，年度累计同比下降68%。
• 部分城市数据：如北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波、苏州、武汉、济南、青岛、成都、福州、厦门、佛山、南宁等城市新房成交情况各有不同，部分城市表现亮眼。

4. 二手房市场表现

• 15城二手房成交：本周合计139万平方米，周环比增长23213%，周同比增长412%。
• 城市分化：
  • 一线城市：周环比增长86449%，周同比增长508%，年度累计同比下降17%。
  • 二线城市：周环比增长17719%，周同比增长383%，年度累计同比下降6%。
  • 三四线城市：周环比无数据，周同比增长473%，年度累计同比增长65%。
• 部分城市数据：如北京、深圳、杭州、南京、苏州、成都、厦门、南宁、青岛、佛山、东莞、扬州、舟山、汕头、江门等城市二手房成交情况差异较大。

5. 集中供地政策优化

• 政策背景：自2021年2月起，22城实行集中供地政策，2022年全国300城土地成交面积同比下降31%，溢价率持续低于10%。
• 政策调整：2022年底自然资源部发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》要求各地严格按测算铺排年度供应计划，建立分批次地块清单公布制度，提高房企拿地意愿，降低土地流拍率，改善供求关系。

6. 房企业绩表现

• 20家典型A股房企：仅华夏幸福和广宇发展业绩好转，其余11家预亏，其中荣盛发展、蓝光发展、金科股份、华侨城A和阳光城净利润下限亏损超过百亿元。
• 主要亏损原因：高地价限价项目结转导致毛利率下滑，以及行业下行背景下对存量项目进行减值计提。

7. 投资建议

• 供给侧政策：对民营房企有直接促进作用，估值偏低的房企修复空间较大，如中骏集团控股。
• 需求侧政策：更利好改善型房企，如建发国际集团。
• 头部央国企：受益于行业持续复苏，如中国海外发展。
• 物业板块：因经济活动复苏和保交楼推进，修复弹性较大，推荐滨江服务、建业新生活等。

8. 风险提示

• 宽松政策效果不佳：若政策利好未能提振市场信心，销售将持续低迷。
• 三四线城市恢复乏力：缺乏棚改等刺激政策，市场复苏较慢。
• 房企债务违约：若多家房企出现债务违约，将对市场信心造成更大冲击。

关键信息

• 土拍热度：节后一周土拍热度偏低，但成交量同环比提升。
• 房企拿地：地方平台公司拿地占比超40%，政策优化后有望改善市场信心。
• 新房销售：节后一周新房销售恢复，但同比仍处于负增长状态。
• 二手房复苏：二手房恢复水平高于新房，尤其是三四线城市。
• 房企减值：多数房企计提减值，降低未来风险。
• 政策支持：多地出台支持政策，如提高公积金贷款额度、降低房贷利率等。
• 估值情况：A股和港股地产及物业股PE-TTM数据反映市场对行业未来盈利的预期。
• 行业复苏：预计2023年业绩将逐步企稳，2024年或明显好转。

行业动态

政策新闻

• 潍坊、珠海、厦门、盐城、山东省、洛阳、威海、南京等地出台住房政策，如提高公积金贷款额度、降低房贷利率、扩大住房补贴范围等。
• 住建部强调安居乐业是人民幸福的重要表现，推动城市高质量发展。

企业动态

• 华润置地：认购合营企业旗下商住项目股权。
• 荣盛发展：非公开发行A股股票申请获证监会受理。
• 碧桂园：中期票据获准注册。
• 万科A：1月实现合同销售金额286.3亿元。
• 中南建设：1月合同销售金额32.4亿元，同比减少29.8%。
• 物业企业：如碧桂园服务、保利物业、金科服务、建业新生活、越秀服务等中标或进行股权交易，显示市场复苏迹象。

总结

房地产行业在政策优化和房企调整中逐步恢复，土拍市场信心有所提振，新房销售虽有回升但整体仍处低位，二手房市场表现优于新房。房企计提减值有助于降低风险，未来业绩有望逐步企稳。物业板块受益于经济复苏和保交楼政策，具备较大修复弹性。投资建议侧重于估值偏低的民营房企及改善型房企，同时关注头部央国企的持续复苏潜力。行业复苏过程中仍需警惕宽松政策效果不佳、三四线城市恢复乏力及房企债务违约等风险。