20220626-光大证券-百城土地成交月度跟踪报告（2022年5月）_22城首轮土拍落幕_缩量提价_明显_16页_2mb

报告摘要

行业研究总结：2022年5月房地产行业分析

核心内容概览

2022年5月，中国房地产市场整体表现低迷，土地成交面积和总价同比大幅下降，且市场呈现冷热分化趋势。22城首轮集中土拍已结束，合计供应涉宅地块469宗，成交397宗，成交面积3910.7万平方米，成交总价4963.9亿元，较2021年同批次分别下降64.9%和53.7%，但成交均价同比上涨31.9%。

主要观点

土地市场持续低迷：2022年1-5月，百城土地成交面积5.1亿平方米，累计同比-33.0%；成交总价8,932亿元，累计同比-58.7%。5月单月同比降幅扩大，成交面积11,057万平方米，同比-37.3%；成交总价2,129亿元，同比-72.9%。
房企拿地热情下降：TOP50房企5月新增土地价值总计931.1亿元，同比-85.7%；新增土地建面569万平方米，同比-91.7%。1-5月累计新增土地价值4,509亿元，同比下降70.8%。
城市能级差异显著：一线城市土地成交面积和总价虽有所回升，但同比仍呈负增长，二线和三四线城市则面临更大压力。住宅类土地成交情况尤为严峻，尤其是二线城市。
政策支持逐步显现：2022年以来，政策层面释放积极信号，如5年期LPR下调、保障房贷款不纳入集中度管理、预售资金监管优化、并购融资支持等，有助于修复“α风险”，促进市场复苏。
市场回暖预期增强：随着疫情好转，房地产行业供需有望逐步恢复，政策路径更加清晰，购房需求将进入实质性执行阶段。

关键信息

5月土地成交数据

成交面积：11,057万平方米，同比-37.3%
成交总价：2,129亿元，同比-72.9%
成交均价：1,925元/平方米，同比-56.8%
未成交土地占比：29%（4月为25%）

1-5月土地成交数据

成交面积：5.1亿平方米，同比-33.0%
成交总价：8,932亿元，同比-58.7%
成交均价：1,739元/平方米，同比-38.4%
未成交土地占比：25%

地方政府性基金收入

全国政府性基金预算收入：21,948亿元，同比-26.1%
国有土地使用权出让收入：18,613亿元，同比-28.7%
5月国有土地使用权出让收入：3,601亿元，同比-24.0%，环比+17.9%

22城首轮土拍数据（涉宅）

供应地块：469宗
成交地块：397宗
成交面积：3910.7万平方米，同比-64.9%
成交总价：4963.9亿元，同比-53.7%
成交均价：12693.3元/平方米，同比+31.9%
成交溢价率：3.9%

土地类型成交结构（5月）

住宅类：2,476万平方米，同比-61.1%
商服类：838万平方米，同比-59.0%
商住类：32万平方米，同比-98.4%
工业类：7,292万平方米，同比+11.7%

土地类型成交结构（1-5月）

住宅类：10,775万平方米，同比-52.6%
商服类：3,989万平方米，同比-51.9%
商住类：861万平方米，同比-88.5%
工业类：33,947万平方米，同比-4.5%

房企新增土地情况（1-5月）

新增土地价值：4,509亿元，同比-70.8%
新增土地建面：4,312万平方米，同比-79.5%

投资建议

建议关注优质龙头房企，包括万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。
政策支持逐步释放，房地产市场“β系数”健康稳定，供需有望在疫情好转后恢复。

风险分析

新冠疫情：可能影响居民收入和信贷扩张。
经济结构调整：可能导致部分行业就业情况不及预期。
中美贸易摩擦：对国内行业发展和就业构成潜在压力。
房企债务问题：部分房企面临信用违约风险，尤其现金流管理能力弱及负债结构差的房企。

附录：重点上市公司列表

证券代码	公司名称	收盘价（元/港元）	EPS（元）	投资评级
000002.SZ	万科A	18.34	1.94, 2.35, 2.86, 3.40	买入
600048.SH	保利发展	16.23	2.29, 2.41, 2.55, 2.74	买入
600383.SH	金地集团	12.38	2.10, 2.29, 2.51, 2.60	买入
001979.SZ	招商蛇口	12.55	1.16, 1.34, 1.42, 1.53	买入
601155.SH	新城控股	24.79	5.57, 6.14, 6.67, 7.23	买入
000656.SZ	金科股份	2.87	0.61, 0.69, 0.76, 0.83	增持
2202.HK	万科企业	18.00	1.94, 2.35, 2.86, 3.40	买入
0688.HK	中国海外发展	23.35	3.32, 3.65, 4.01, 4.36	买入
1109.HK	华润置地	35.10	3.73, 4.10, 4.49, 4.86	买入
0960.HK	龙湖集团	34.45	3.69, 4.11, 4.66, 5.24	买入
0817.HK	中国金茂	1.99	0.45, 0.54, 0.62, 0.70	买入
0123.HK	越秀地产	9.29	1.34, 1.32, 1.41, 1.50	买入
0081.HK	中国海外宏洋集团	3.93	1.48, 1.64, 1.85, 2.13	买入