“首轮土拍”专题报告：国企拿地占比较高，各地土拍冷热不均-20220512-长城证券-18页_789kb

2022年首轮土拍与房地产政策分析总结

核心内容

本报告聚焦于2022年5月11日全国22城首轮集中土拍的市场表现及政策动向，分析了当前房地产市场的运行状况、土拍热度分化、国企主导拿地现象，以及政策层面“因城施策”对房地产市场的影响。同时，报告也提出了未来政策可能的调整方向及潜在风险提示。

主要观点

• 土拍市场分化严重：首轮土拍中，22城中仅19城完成，剩余三城尚未进行。从整体表现来看，各城市之间的热度分化明显，部分城市如深圳、杭州表现活跃，而天津、济南等城市则流拍率高。
• 国企和地方房企主导市场：在土拍市场中，央企、国企及具有政府背景的地方平台公司成为主要拿地力量，他们通过拿地托市，有助于防止流拍，同时承担保障性住房建设任务。
• 民企拿地意愿低迷：由于房地产行业整体下行趋势，民营房企普遍采取“稳”策略，优先考虑确定性高的地块，拿地热情明显不足，这影响了房地产销售和投资的正常回归。
• 房地产政策逐步放松：为促进房地产市场平稳健康发展，中央及地方政府从限购、限贷、限售、购房补贴、优化预售资金监管等多个方面出台政策，以释放合理住房需求。
• 房地产投资与销售持续下滑：一季度房地产销售面积同比下降13.8%，投资增速也在下降，表明市场仍处于调整阶段。

关键信息

1. 全国土地交易现状

• 截至2022年5月，全国100大中城市成交土地面积同比减少40.3%，已连续11个月负增长。
• 土地成交溢价率从一季度以来趋于平稳，打破了此前的下滑趋势，反映出国企和地方房企对市场的支撑作用。

2. 22城首轮土拍总览

• 共推出460宗土地，成交346宗，涉及土地出让金3891亿元。
• 住宅用地平均溢价率为6.53%，综合用地平均溢价率为2.98%。
• 土拍流拍情况明显，其中天津流拍率高达83.3%，而深圳所有地块均达到地价上限。

3. 各城市土拍表现

• 深圳：8宗地块全部成交，平均溢价率15%，所有地块达到限价，反映市场热度高。
• 杭州：60宗宅地仅1宗流拍，平均溢价率6.4%，本土房企占据主导地位。
• 天津：30宗地块中仅5宗成交，流拍率高达83.3%，反映市场冷清。
• 济南：35宗地块中14宗流拍，流拍率40%。
• 成都：50宗住宅用地中6宗流拍，8成地块被央企国企摘得。
• 南京：20宗地块中6宗流拍，流拍率30%。
• 苏州：15宗地块全部成交，无流拍。
• 无锡：8宗地块全部成交，无流拍。

4. 房企拿地情况

• 民企拿地意愿低迷，如金科、阳光城、融创等房企在一季度几乎未参与拿地。
• 央企国企成为主要拿地力量，如绿城中国、中海地产、华润置地等。
• 2022年1-4月权益拿地金额和面积排名中，绿城中国、华润置地、中海地产等居前。

5. 房地产“因城施策”政策动向

• 放松限购限售：如南京、郑州、宁波、苏州等城市放宽了限购和限售政策，支持刚需和改善性住房需求。
• 降低首付比例：如菏泽、重庆、福州、兰州等城市降低首付比例，以刺激购房需求。
• 下调房贷利率：如广州、苏州、郑州、襄阳、十堰等地下调房贷利率，以减轻购房者负担。
• 优化公积金政策：如宁波、郑州、杭州等地提高公积金贷款额度或放宽使用条件。
• 购房补贴：如湖州、上海长宁区、郑州等城市推出购房补贴政策，以支持人才和居民购房。
• 政策支持：中央及地方政府多次强调“房住不炒”定位，支持房地产市场平稳健康发展。

6. 风险提示

• 国内宏观经济政策不及预期；
• 房地产政策不及预期；
• 货币政策超预期；
• 新冠疫情再次爆发。

结论与展望

• 房地产托而不举重要：为完成5.5%的经济增长目标，房地产作为重要支柱，仍需“托而不举”。
• 因城施策有望继续：二、三季度各地政策放松力度可能进一步加大，以促进市场平稳发展。
• 政策托市效果明显：国企和地方平台公司通过拿地托市，缓解了市场流动性问题，但无法替代传统房企的作用。

图表概览

• 图1：全国100大中城市成交土地面积同比与成交土地溢价率
• 图2：首轮土拍各类型用地推出土地和成交土地宗数
• 图3：22城住宅用地平均溢价率
• 图4：22城最高溢价率
• 图5：22城住宅用地流拍率
• 图6：22城综合用地流拍率
• 图7：房地产销售面积继续下滑
• 图8：30大中城市商品房成交面积仍在筑底
• 图9：房地产销售领先投资6个月
• 图10：房地产投资资金大幅下滑

表格概览

• 表1：22城首轮集中土拍情况
• 表2：2022年房企新增土储数据
• 表3：2022年1-4月房企权益拿地金额和面积排名
• 表4：2022年以来部分城市房地产政策放松情况
• 表5：2022年1月至5月国家部委关于稳增长和房地产相关政策时间表
• 表6：2022年以来集中供地的22城房地产调控政策类型和时间表

研究团队

• 蒋飞，S1070521080001，电话：0755-83537175，邮箱：jiangfei@cgws.com
• 李相龙，S1070522040001，电话：0755-23820694，邮箱：lxlong@cgws.com