20220715-国盛证券-房地产开发6月数据点评_上半年销售土拍规模同比大幅下滑_6月环比改善但形势依旧严峻_13页_652kb

房地产开发行业6月数据点评总结

核心内容

一、103城销售：上半年住宅销售疲弱，6月供应放量推动销售小幅复苏

• 上半年销售情况：103城住宅累计销售面积为17497万方，同比下降42.42%。
• 6月销售情况：6月单月销售面积为4026万方，同比下降27.2%，环比增长52.9%。
• 销售均价：1-6月样本城市住宅销售均价为17078元/平，同比提升3.4%；6月销售均价为17601元/平，同比提升4.3%，环比提升8.5%。
• 城市表现：
  • 一线城市6月销售均价58157元/平，同比提升22.4%，环比提升20.7%。
  • 二线城市6月销售均价16630元/平，同比下跌1.0%，环比提升1.4%。
  • 三线城市6月销售均价12224元/平，同比下跌4.7%，环比提升2.5%。

二、300城宅地：上半年土拍市场供需双弱，6月供应推动下土拍市场有所修复

• 上半年土地供应情况：300城宅地供应建面为27372万方，同比下降46.7%。
• 6月土地供应情况：6月单月供应建面为7274万方，同比下降42.3%，环比增长69.0%。
• 土地成交情况：
  • 1-6月宅地成交建面为19321万方，同比下降55.3%。
  • 6月单月成交建面为6204万方，同比下降43.9%，环比增长117.0%。
• 土地价格与流拍情况：
  • 6月全国宅地平均楼面价为6836元/平，土地成交溢价率为4.3%。
  • 全国宅地流拍率为16.2%，环比降低8.8pct。

三、近期政策放松频次明显提高，限购限贷具备较大放松空间

• 政策出台情况：截至2022年7月13日，全国共出台461条房地产相关政策，其中一线城市29条，二线城市153条，三线城市232条。
• 政策类型：限贷放松为各地方政府使用最多的放松途径，共212条；其次是房贷降息（72条）和购房补贴（74条）。
• 一线城市政策：除北京、三亚外，其余38个一二线城市均已出台“四限”放松政策，但力度较小。
• 二线城市政策：7个二线城市放松了首套房认定标准，16个二线城市降低了商贷首付比例。
• 未来展望：核心城市仍有放松空间，尤其是商贷首付比例和二套房认定标准。

主要观点

• 销售复苏：6月销售数据出现小幅复苏，主要由供给放量和政策放松推动，但整体仍处于低迷状态。
• 市场信心不足：居民对未来收入预期悲观，未来收入信心指数跌破50%分水岭至45.7%。
• 土拍市场低迷：上半年土地市场供需双弱，6月因供应增加和销售复苏，市场有所修复，但成交规模仍低于去年同期。
• 政策放松趋势：政策放松频次明显提高，但核心城市仍有较大放松空间，尤其在限贷方面。

关键信息

• 销售数据：
  • 上半年103城住宅销售面积同比下降42.42%，6月单月销售面积环比增长52.9%。
  • 6月一线城市销售金额同比首度转正，增长1.7%。
• 供应数据：
  • 上半年45城商品住宅累计批准上市面积同比下降40.6%，6月环比增长47.5%。
  • 6月45城整体去化周期为18.2月，较5月缩短0.4个月。
• 土地市场：
  • 上半年300城宅地供应建面同比下降46.7%，6月环比增长69.0%。
  • 6月全国宅地流拍率16.2%，环比下降8.8pct。
• 政策动向：
  • 限贷放松为主要放松途径，共涉及212条政策。
  • 4-6月政策放松频次明显提高，未来核心城市仍有放松空间。

投资建议

• 评级：维持地产开发板块“增持”评级。
• 选择方向：信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企。
• 推荐企业：
  • A股：滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A
  • H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋
  • 物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余

风险提示

• 政策执行力度不足：政策出台速度和执行力度可能不及预期。
• 基本面继续下行：经济下行压力可能引发市场进一步下滑。
• 疫情反复：疫情反复可能对市场造成超预期影响。