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深圳甲级写字楼市场总结（2022年第三季度）

核心内容概述

2022年第三季度，深圳甲级写字楼市场整体承压，租赁及投资情绪偏弱。受疫情反复及经济不确定性影响，租户在企业房地产策略上更加审慎，导致市场租赁活动放缓，入驻率及租金水平双降。尽管政府推出多项政策以支持经济发展，但短期内市场仍面临较大挑战。

主要观点

• 经济增长放缓：2022年上半年，深圳地区生产总值同比增长3.0%，第三产业增加值增长2.3%，占GDP的64.2%。
• 市场供应有限：本季度仅有一个新项目交付入市，全市甲级写字楼总存量达约964万平方米，环比增长1.3%。
• 租赁需求疲软：整体租赁需求减弱，净吸纳量环比下降41.7%，至约4.7万平方米，为2020年第二季度以来的最低值。
• 空置率上升：全市空置率环比上升0.5个百分点，至23.4%，同比下降0.5个百分点。
• 租金持续下跌：全市平均租金降至人民币每平方米每月177.5元，租金指数环比下降0.9%，同比下降4.0%。
• 租户策略调整：多数租户收紧房地产成本支出，降低租金承受能力，促使业主采取租金减免等财务手段吸引租户。
• 需求行业分布：主要租赁需求来自信息技术、零售及贸易和金融行业，其中前海市场表现突出，占全市净吸纳量的65.0%。
• 投资市场谨慎：整体投资信心低迷，买家多持观望态度，但部分国内个人企业家仍对购置写字楼感兴趣。

关键信息

供应情况

• 本季度仅有一个新项目交付入市。
• 全市甲级写字楼总存量达约964万平方米，环比增长1.3%。
• 预计2022年第四季度将有约54.8万平方米新增供应入市，可能增加年末的市场去化及租金增长压力。

需求情况

• 租赁需求主要来自信息技术、零售及贸易、金融等行业。
• 代表性租户包括：
  • 万邑通信息科技：在前海人寿金融中心租赁4,400平方米
  • 百思买：在深业上城承租3,300平方米
  • 恒大人寿：在万科滨海置地大厦租赁2,500平方米
  • 即购科技：在卓越前海壹号租赁2,000平方米
• 前海市场表现优于其他子市场，净吸纳量占比达65.0%。

租金趋势

• 全市平均租金下降至人民币每平方米每月177.5元。
• 租金指数环比下降0.9%，同比下降4.0%。

投资市场

• 整体投资信心仍处于低位。
• 无整售成交公布，但部分国内个人企业家仍对购置写字楼保持兴趣。

市场展望

• 政策支持：深圳政府推出“20+8”产业升级计划，预计将在中短期内为写字楼及其他房地产市场提供增长动能。
• 未来压力：第四季度新增供应量较大，可能加剧市场去化压力及租金下行趋势。
• 市场不确定性：经济环境和疫情反复仍对市场造成持续影响，租户和投资者需保持谨慎态度。

联系信息

如需了解更多资讯，请联系：

• 市场研究部
  • James Macdonald，高级董事，中国区
  • 电话：+862163916688
  • 邮箱：james.macdonald@savills.com.cn
• 华南区
  • Carly Xie，董事
  • 电话：+862036654874
  • 邮箱：carlby.xie@savills.com.cn
• 深圳
  • Ray Wu，董事总经理
  • 电话：+86755 8436 7008
  • 邮箱：ray.wu@savills.com.cn
  • Aborven Luo，高级董事
  • 电话：+86755 8436 7099
  • 邮箱：aborven.luo@savills.com.cn

图表说明

• 图1：展示2017年至Q3/2022期间全市甲级写字楼新增供应量、净吸纳量及空置率变化趋势。
• 图2：展示Q4/2017至Q3/2022期间各子市场空置率变化。
• 图3：展示各子市场租金指数变化，租金指数始于Q4/2007，宝安区例外，始于Q1/2018。
• 表1：列出2022年第三季度部分租赁成交案例。