房地产行业2019年1~11月国家统计局房地产数据点评：销售动能边际趋弱，开工波动缘于基数-20191217-光大证券-12页_1mb

文档总结

核心内容概述

本文档为2019年1-11月国家统计局房地产数据点评，分析了房地产行业在销售、土地、地产链及资金面等方面的运行情况，并对2020年行业发展趋势做出展望。整体判断为行业基本面平稳，但存在结构性分化趋势。

主要观点

销售方面

• 销售动能趋弱：2019年9月至11月，全国商品房销售面积单月同比增速连续3个月环比回落，显示销售动能边际趋弱。
• 销售均价回升：11月销售均价环比上升1.5%，主要因东部高均价区域销售占比提升及部分房企促销力度减弱。
• 区域分化明显：东部地区销售表现向好，西部地区有所反弹，东北地区偏弱，中部地区销售增速转负。
• 2020年展望：销售总量预计平缓下行，结构分化加剧，二线区域表现更优。

土地市场

• 价格与补货需求动态平衡：9-10月地价下行带动补货意愿回升，11月土地购置增速回落，百城成交溢价率小幅上行，印证了动态平衡趋势。
• 2020年展望：土地市场整体保持低温平稳运行，受资金面偏紧及销售预期走弱影响。

地产链

• 新开工波动源于基数：10月和11月新开工数据波动主要受去年基数影响，非存量变现逻辑变化。
• 施工与投资增速放缓：施工面积和房地产投资增速高位回落，预计2020年房地产投资增速将稳步下行，中性预测区间为4%-5.5%。
• 竣工复苏：竣工增速回升，预计2020年房屋竣工同比增长10%，短期缺口将在未来回补。

资金面

• 资金面整体稳健：11月行业到位资金同比增速回升至+6.5%，1-11月累计同比增速保持在+7.0%。
• 渠道此消彼长：国内贷款同比下降17%，自筹资金同比反弹至+8%，定金及预收款维持较高增长。
• 2020年展望：资金面管控常态化，外部融资渠道监管持续。

关键信息

销售数据

• 11月全国商品房销售面积单月同比+1.1%，销售金额单月同比+7.3%。
• 1-11月商品房销售面积累计同比+0.2%，销售金额累计同比+7.3%。
• 商品住宅销售面积单月同比+2.9%，销售金额单月同比+10.1%。

土地数据

• 11月全国土地购置面积3337万平方米，同比-0.8%；土地成交价款2039亿元，同比-0.6%。
• 1-11月土地购置面积累计同比-14.2%，土地成交价款累计同比-13.0%。
• 百城土地成交建面累计同比-2.7%，成交总价累计同比+17.3%。
• 百城土地成交当月平均溢价率7.3%。

地产链数据

• 11月房屋新开工面积单月同比-2.9%，累计同比+8.6%。
• 1-11月房屋施工面积累计同比+8.7%，净停工面积累计同比-8%。
• 房屋竣工面积单月同比+1.8%，累计同比-4.5%。

资金面数据

• 11月行业到位资金15380亿元，同比+6.5%。
• 1-11月到位资金总额16.1万亿元，累计同比+7.0%。
• 各渠道资金情况：国内贷款同比-17.1%，自筹资金同比+8.0%，定金及预收款同比+15.4%，个人按揭贷款同比+12.2%。

投资建议

• 行业趋势：行业集中度持续提升，房企分化加剧，龙头房企具备更强的抗风险能力。
• 推荐标的：关注现金流安全边际高、业绩确定性强、具备持续投融资优势的龙头房企，如A股的招保万金，H股的融创中国和中国金茂。
• 关注点：全球流动性宽松和无风险利率下行有利于存量物业价值重估，建议关注陆家嘴和华润置地。

风险分析

• 政策风险：行业持续调控，销售与投资增速可能超预期下行。
• 市场风险：三四线楼市存在回调压力，前期需求透支或棚改依赖。
• 信用风险：还款高峰来临，部分中小型房企信用风险上升。

附注

• 分析师：何缅南、王梦恺
• 联系人：黄帅斌
• 研报来源：光大证券研究所
• 相关研报：包括中央经济工作会议解读、房地产流动性跟踪报告、2020年投资策略等。