20191115-光大证券-2019年1-10月国家统计局房地产数据点评：如何看待10月销售、土地、新开工“反弹”？_12页_1mb

2019年1-10月房地产数据总结

核心内容

2019年1-10月，中国房地产市场呈现销售、土地和新开工数据的“反弹”迹象，但整体趋势仍显示行业基本面承压。以下为各板块的核心内容、主要观点与关键信息：

1. 销售：短期“韧性”系以价换量，后续需求仍然承压

主要观点：

• 1-10月全国商品房销售面积累计同比微增0.1%，显示销售市场略有回暖。
• 但9-10月销售面积单月同比连续回落，显示销售增速存在边际放缓。
• 东部和东北地区销售面积增速反弹，但销售均价连续3个月环比下降，表明开发商通过降价换取销量。
• 未来销售“韧性”将减弱，预计2020年销售将回归下行通道，库存温和回升。

关键数据：

• 10月全国商品房销售面积同比+1.9%，销售金额同比+9.7%。
• 1-10月商品住宅销售面积累计同比+1.5%，销售金额累计同比+10.8%。
• 东部地区和东北地区销售均价连续3个月环比回落。

2. 土地：价格趋于合理，补货需求提升，市场略有回温

主要观点：

• 土地市场在四季度有所回暖，但整体仍处于低位。
• 一二线城市土地溢价率企稳，价格进入开发商认可区间。
• 土地市场回温更多是预期趋稳和拿地需求与价格的动态平衡，而非盲目扩张。
• 金融资源向头部房企倾斜，中型房企仍存在扩张诉求，但整体扩张力度有限。

关键数据：

• 10月全国土地购置面积同比+12.8%，成交价款同比+2.5%。
• 1-10月土地购置面积累计同比-16.3%，成交价款累计同比-15.2%。
• 百城土地成交均价累计同比+17.1%，溢价率下降至6.15%。
• 百城未成交土地数量上升至489宗，显示市场活跃度有所回升。

3. 地产链：新开工靠拢饱和备货，库存水平将温和提升，竣工复苏如期确认

主要观点：

• 10月新开工面积同比+23.2%，部分是由于去年同期低基数和房企铺排向饱和备货靠拢。
• 库存水平温和回升，但受土地供应规模限制，库存大幅上升可能性不大。
• 竣工面积增速显著提升，显示行业复苏迹象已显现。

关键数据：

• 10月全国房屋竣工面积同比+19.2%，住宅竣工面积同比+18.8%。
• 截至10月，全国商品住宅开工未售库存约29.6亿方，去化周期约23.8个月。
• 1-10月施工面积同比+9.0%，净停工面积同比-8.0%。

4. 资金面：边际压力抬升，短期仍处可控范围

主要观点：

• 10月行业到位资金同比增速回落至+6.0%，显示资金面压力有所增加。
• 房企自筹资金同比增速下降至+1.1%，定金及预收款同比+12.9%，显示销售回款能力较强。
• 房地产贷款投放增速下滑，按揭贷款路径依赖，房企融资压力增加。
• 预计短期内行业流动性风险可控，但需关注后续资金面变化。

关键数据：

• 10月国内贷款同比-5.2%，自筹资金同比+1.1%，定金及预收款同比+12.9%。
• 1-10月到位资金总额14.5万亿，累计同比+7.0%。

5. 投资建议

主要观点：

• 当前A、H股主流房企PE（TTM）低于3年均值，具备较强防御属性。
• 建议关注现金流安全边际高、业绩兑现性强、中长期具备投融资优势的房企。
• 同时，关注具备存量经营优势的房企，如陆家嘴和华润置地。

推荐标的：

• 万科A+H、保利地产、招商蛇口、金地集团、融创中国、中国金茂
• 陆家嘴、华润置地（存量经营优势）

6. 风险分析

主要风险：

• 行业持续调控，销售和投资增速下行超预期。
• 三四线楼市存在前期需求透支或棚改依赖度高的回调压力。
• 还款高峰来临，部分中小型房企信用风险上升。

7. 分析师信息

• 何缅南：执业证书编号S0930518060006，电话021-52523801，邮箱hemiannan@ebscn.com
• 王梦恺：执业证书编号S0930518110003，电话021-52523855，邮箱wangmk@ebscn.com
• 联系人：黄帅斌，电话021-52523828，邮箱huangshuaibin@ebscn.com

8. 相关研报

• Q4按揭受限判断获初步印证，房贷利率有望逐步见顶（2019年10月）
• 以价换量边际效用递减，龙头抢跑集中度再提升（2019年10月）
• 需求侧按揭投放有韧性，供给侧流动性短期无虞（2019年10月）

9. 评级说明

10. 估值方法的局限性说明

• 本报告基于多种假设，不同假设可能导致分析结果显著不同。
• 估值方法和模型存在局限性，不保证所涉及证券在该价格交易。

11. 版权及联系信息

• 本报告由光大证券股份有限公司研究所编写，版权仅归本公司所有。
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