20220615-中国银河-房地产行业_国家统计局2022年1-5月行业数据跟踪-销售环比年内首次转正_开发投资单月降幅收窄_9页_903kb

房地产行业点评报告总结

核心内容概述

本报告基于国家统计局2022年1-5月房地产行业数据，分析当前房地产市场的运行情况及未来趋势。整体来看，行业仍处于调整阶段，但部分积极信号开始显现，政策效果逐步显现，销售和投资开始修复。

主要观点

• 销售市场：销售进入筑底阶段，5月销售面积、销售金额环比增速首次转正，销售边际改善，预计6月销售数据将继续修复。
• 房价走势：5月住宅销售均价同比下降8%，但环比上升2%，显示房价存在边际修复迹象。
• 土地市场：土地成交面积和价款持续低迷，百城土地成交面积同比下降37.07%，为2015年以来最低点；土地溢价率降至2.2%，处于年内低点，优质地块比例上升，拿地主力为央国企。
• 新开工与施工：新开工面积持续下滑，5月单月降幅达42%；施工面积累计增速首次转负，竣工面积亦大幅下降，但“保交付”目标仍对施工形成一定支撑。
• 开发投资：全国房地产开发投资完成额同比下降4.0%，5月单月降幅收窄至-7.8%，预计三季度仍将维持下行趋势。
• 到位资金：到位资金持续下滑，定金及预收款增速降幅收窄，外资到位资金增速显著上升，成为房企新的资金来源。

关键信息

一、商品房销售市场

• 1-5月销售数据：销售面积5.1亿平方米，同比下降23.6%；销售金额4.8万亿元，同比下降31.5%。
• 5月销售情况：销售面积、金额同比分别下降32%、38%，环比增速分别为26%、30%，为年内首次环比转正。
• 价格趋势：5月住宅销售均价为9877元/平方米，同比下降8%，环比上升2%，房价边际修复。

二、投资、新开工与土地市场

（一）土地成交情况

• 1-5月土地数据：土地购置面积同比下降45.7%，土地成交价款同比下降28.1%。
• 5月土地表现：土地购置面积同比-43%，成交价款同比-40%，百城土地成交面积同比下降37.07%，为2015年以来最低点。
• 溢价率：百城土地溢价率降至2.2%，为年内最低点，企业拿地更加谨慎。

（二）新开工与施工情况

• 新开工数据：1-5月新开工面积同比下降30.6%，5月单月降幅达42%。
• 施工面积：1-5月施工面积累计同比下降1%，为历史上首次转负；5月单月降幅40%。
• 竣工面积：1-5月竣工面积同比下降15.3%，5月单月降幅31.26%，疫情和资金问题导致竣工受阻。

（三）开发投资情况

• 1-5月开发投资：全国房地产开发投资完成额同比下降4.0%，其中住宅投资同比下降3.0%。
• 5月投资情况：投资增速为-7.8%，降幅较上月收窄2.3%，预计三季度仍将持续下行。

三、到位资金情况

• 1-5月到位资金：总额60404亿元，同比下降25.8%。
• 资金来源：国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比下降26.0%、7.2%、39.7%、27.0%。
• 外资表现：利用外资同比增长102.76%，成为房企新的资金来源。

投资建议

• 关注重点：销售复苏与房企盈利修复是当前行业关注的焦点。
• 政策效果：政策宽松逐步向高能级城市倾斜，5月数据已显示政策效果初现，6月销售有望继续修复。
• 房企选择：建议关注优质住宅开发龙头股，包括：
  • 万科A（000002）
  • 保利地产（600048）
  • 金地集团（600383）
  • 招商蛇口（001979）
  • 新城控股（601155）
  • 龙湖集团（0960.HK）
• 物业管理公司：建议关注招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）等优质物管企业。

风险提示

• 销售下滑超预期：若销售持续低迷，可能影响房企资金链。
• 政策支持力度不及预期：若政策效果不达预期，行业复苏将受阻。

评级标准

• 行业评级：

  • 推荐：行业指数超越基准指数平均回报20%及以上。
  • 谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。
  • 中性：行业指数与基准指数平均回报相当。
  • 回避：行业指数低于基准指数平均回报10%及以上。

• 公司评级：

  • 推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报20%及以上。
  • 谨慎推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报10%-20%。
  • 中性：公司股价与分析师所覆盖股票平均回报相当。
  • 回避：公司股价低于分析师所覆盖股票平均回报10%及以上。

联系信息

• 分析师：王秋蘅
• 联系方式：
  • 电话：(8610) 80927618
  • 邮箱：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn
• 分析师登记编码：S0130520050006
• 特别鸣谢：实习生喻雲鹏

图表说明

• 图1：商品房销售面积及销售额累计表现
• 图2：月商品房销售面积、销售额及销面同比
• 图3：土地购置面积及成交价款累计同比
• 图4：月土地购置面积及同比
• 图5：百城土地成交数量、面积及同比
• 图6：百城土地成交总价及溢价率
• 图7：房屋施工面积累计同比
• 图8：房屋新开工面积累计同比
• 图9：月房屋新开工及同比
• 图10：房屋竣工累计面积及同比
• 图11：地产投资累计同比
• 图12：月度地产投资及同比
• 图13：房地产开发资金来源累计同比
• 图14：主要开发资金来源累计占比
• 图15：单月开发资金来源
• 图16：国内贷款、个人按揭及定金预收款单月同比

总结

房地产行业当前仍处于调整阶段，销售、土地、投资等指标均呈现下行趋势，但部分城市销售边际改善，政策效果逐步显现，行业有望企稳。央国企凭借强信用优势，将率先迎来盈利修复，优质民企和物管公司亦有发展机遇。建议关注具备较强市场竞争力和稳定现金流的龙头企业，同时注意销售和政策支持不及预期等潜在风险。