房地产行业国家统计局11月份行业数据跟踪：销售、投资保持韧性，新开工和施工如期回落-20191217-银河证券-12页_744kb

房地产行业研究报告总结

核心内容概览

本报告分析了2019年11月中国房地产行业的主要数据表现及未来趋势，指出行业整体运行稳定，政策调控效果显现，销售、投资保持韧性，但新开工和施工面积增速回落，竣工持续修复。同时，土地市场回暖但结构分化，房企资金面稳定，融资环境边际改善，行业估值处于低位，具备修复空间。

主要观点

1. 销售市场表现

• 销售面积和金额增速放缓：2019年11月单月销售面积和销售金额同比增速分别为1%和7%，较上月分别下降1pct和3pct。
• 销售韧性仍存：销售稳中有升，主要得益于房企促销力度加大和2019年下半年基数较低。
• 区域分化明显：四季度一、二线城市成交趋于稳定，三线城市降幅收窄；一线城市去化周期最短，三四线城市去化周期较长，库存压力集中在三四线城市。

2. 土地市场趋势

• 土地购置面积下降：1-11月土地购置面积累计同比下降14.2%，降幅收窄。
• 土地成交回暖：土地成交价款同比增速为-13.0%，降幅收窄；土地溢价率由年内高点23%降至7%。
• 结构分化持续：一二线城市土地市场优于三四线城市，优质土地仍受开发商青睐。

3. 开工、施工与竣工情况

• 新开工和施工回落：1-11月新开工面积累计同比增速为8.6%，施工面积为8.7%，均较上月回落。
• 竣工持续修复：1-11月竣工累计同比增速为-4.5%，11月单月增速为1.8%，预计明年继续复苏。
• 销售预期下降影响开工：销售端压力导致房企开工意愿减弱，土地储备不足进一步制约新开工进度。

4. 开发投资走势

• 开发投资增速放缓：1-11月全国房地产开发投资同比增长10.2%，增速较1-10月下降0.1个百分点。
• 全年投资增速预计：预计全年增速在8%-10%之间，受土地购置费和施工走弱影响，四季度投资仍将放缓。

5. 房企资金面

• 到位资金稳定：1-11月房企到位资金同比增长7%，与1-10月持平。
• 融资环境改善：11月5日央行MLF利率下调5BP至3.25%，有望带动LPR下降，缓解房企资金压力。
• 优质房企受益：高信用、筹款能力强的房企将从中受益。

关键信息

数据表现

• 销售：1-11月销售面积同比微增0.2%，销售金额同比增7.3%；11月单月销售面积增速1%，销售金额增速7%。
• 土地市场：1-11月土地购置面积同比下降14.2%，土地成交价款同比下降13.0%；11月土地溢价率降至7.32%。
• 新开工与施工：1-11月新开工面积同比增8.6%，施工面积同比增8.7%；11月单月新开工增速为-17%，施工增速为-2%。
• 竣工：1-11月竣工面积同比增-4.5%，11月单月竣工增速为1.8%。
• 开发投资：1-11月全国房地产开发投资同比增长10.2%，全年预计增速在8%-10%之间。

政策与市场环境

• 政策调控效果显现：“三稳”目标基本实现，政策环境边际改善。
• 融资环境宽松：MLF利率下调带动LPR下降，融资环境改善，房企资金压力缓解。
• 估值修复空间：板块估值处于历史低位，具备较大修复空间。

投资建议

• 推荐房企：万科A（000002）、保利地产（600048）、阳光城（000671）。
• 逻辑支撑：行业基本面平稳，政策边际改善，估值和仓位处于低位，集中度提升逻辑不变。

风险提示

• 销售超预期下行：市场销售若持续下滑，可能影响行业整体表现。
• 政策调控加码：若政策进一步收紧，可能对市场造成压制。

评级标准

• 行业评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避。
• 公司评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避。

总结

整体来看，2019年11月房地产行业销售保持韧性，土地市场回暖但结构分化，新开工和施工增速回落，竣工持续修复。融资环境边际改善，房企资金压力缓解，行业估值低位，具备修复空间。未来随着基数走低，销售增速有望回升，但政策调控和市场下行风险仍需关注。建议关注龙头房企及具备较强业绩释放能力的企业。