中世咨询-2017年西安土地市场观察年报-2018-78页_17mb

中世咨询2017年西安土地市场观察年报总结

核心内容概览

2017年西安土地市场在政策调控和市场供需变化的双重影响下，呈现出供地增加、市场活跃、地价波动等特点。政策方面，西安成为土地二级市场试点城市，土地出让方式向更透明、规范的方向发展，同时“四限”政策促使土地竞价方式从网上挂牌转向现场拍卖。市场方面，土地成交面积和成交总价均显著上升，但亩单价略有下降，显示土地成本整体可控。

主要观点

• 政策调控：西安在2017年出台了多项土地政策，包括“四限”政策、土地二级市场试点等，旨在促进土地市场的健康发展，防止房价过快上涨。
• 市场活跃：土地市场整体活跃，政府供地速度加快，土地成交面积和成交总价均较前一年有显著增长。
• 区域发展：各区域土地成交情况差异较大，部分区域如沪灞、经开、曲江等因交通、景观等因素成为市场热点。
• 房企表现：碧桂园、中海地产、绿地集团等房企在2017年表现突出，拿地面积和金额均居前列，尤其在沪灞区域取得多项高价地块。

关键信息

政策解析

• 四限政策：包括限房价、竞地价、限地价、竞房价，旨在稳定市场，防止土地和房价虚高。
• 土地二级市场：西安正式启动土地二级市场试点，规范土地转让、抵押等行为，有助于土地供应和消化存量土地。
• 土地管理：成立土地管理工作领导小组，推进土地管理向统一管理、集中储备、有序管理等方向转变。

整体市场

• 供求量：2017年土地供应和成交面积均超过1万公顷，市场热情高涨。
• 价格趋势：土地成交亩单价392万元/亩，相比2016年下降2%；楼面价2100元/㎡，相比2016年上涨12%。
• 房地价比：2017年为4.4，相比前四年大幅递减，显示房企利润空间有所改善。

区域市场

• 沪灞：成交面积2922亩，占全市经营性用地成交面积的61%；成交亩单价381万元/亩，楼面价2295元/㎡，是市场关注的热点区域。
• 经开：成交亩单价1349万元/亩，楼面价5006元/㎡，成为双冠。
• 曲江：供应和成交面积大幅增加，住宅用地占比99%，房地价比4.1，显示市场热度。
• 长安：供应和成交面积下降，但亩单价和楼面价上涨，房地价比4.7，利润空间向好。

房企研究

• 碧桂园：在沪灞取得多项高价地块，显示其在西安市场的强大竞争力。
• 中海地产：拿地面积和金额均居前列，积极参与市场。
• 绿地集团：通过多种方式参与西安土地市场，包括增资西安建工、开发大型综合体项目。
• 保利地产：通过PPP模式参与徐家湾改造，提升品牌影响力。

趋势研判

• 土地供应：预计未来土地供应将向更成熟的区域扩展，如常宁新区。
• 市场发展：随着区域发展和配套完善，土地价格有望继续上涨，尤其是中高端住宅和商业用地。
• 政策影响：土地二级市场的规范有助于土地供应和价格稳定，对房地产市场有积极影响。

详细数据

土地成交面积与价格

• 总成交面积：2017年成交面积12293亩，相比2016年上涨51%。
• 总成交总价：2017年成交总价为2298万㎡，相比2016年上涨32%。
• 成交亩单价：392万元/亩，相比2016年下降2%。
• 成交楼面价：2100元/㎡，相比2016年上涨12%。

区域成交情况

• 沪灞：成交面积2922亩，占全市经营性用地成交面积的61%；成交亩单价381万元/亩，楼面价2295元/㎡。
• 经开：成交亩单价1349万元/亩，楼面价5006元/㎡。
• 曲江：成交面积1334亩，相比2016年增加6倍；楼面价2679元/㎡，相比2016年增加48%。
• 长安：成交面积477亩，相比2016年下降45%；楼面价1816元/㎡，相比2016年上涨0.4%。

房企拿地情况

• 拿地面积：碧桂园以454亩居首，中海地产1035亩，绿地集团1010亩。
• 拿地金额：碧桂园426790万元，中海地产359340万元，绿地集团313290万元。

熔断与流挂地块

• 熔断地块：2017年首次出现熔断地块，主要因市场竞争激烈，优质地块遭哄抢。
• 流挂地块：2017年流挂面积132亩，相比2016年减少。

市场看点

• 绿地集团：签署千亿级新投资，增资西安建工，推动国资混合所有制改革。
• 保利地产：通过PPP模式参与徐家湾改造，打造新型城镇化建设标杆。
• 中建：通过招商引资与政府签订总部落户协议，对其他房企有较大参考意义。
• 绿城：通过代建模式扩大市场知名度，提升品牌影响力。

结论

2017年西安土地市场在政策调控和市场供需的共同作用下，呈现出供地增加、市场活跃、价格波动等特点。各区域发展不均，但整体趋势向好，房企在市场中积极布局，尤其是碧桂园、中海地产、绿地集团等大型房企。未来土地市场将继续向成熟区域扩展，土地价格有望进一步上涨，但政策调控将有效防止市场过热。