2020年4月上海土地市场监测报告_18页_1mb

2020年4月上海土地市场监测报告总结

核心内容概述

2020年4月，上海土地市场呈现出供应量增加、成交金额上升但溢价率偏低的特点。政策调整和市场参与者策略变化对土地市场产生了显著影响，同时不同类型和区域的土地供应与成交情况也有所差异。

主要观点

土地政策调整

• 放宽房企参拍限制：上海调整了土地出让规则，对于有效申请人数达到六人及以上的地块，采用有竞价招标方式，入围竞标人数量根据申请人数调整（6-10份时前5位，11份及以上时前6位）。
• 取消自持限制与降低保证金冻结时间：部分地块取消了15%的自持要求，减少了保证金冻结时间，降低了房企拿地压力。
• 政策影响：这些调整为中等规模房企提供了更多拿地机会，可能改变龙头房企主导的“游乐场”格局，并对长三角区域土地市场产生潜在影响。

土地供需情况

• 推地量增加：4月上海商办及工业用地推地量显著增加，住宅用地推地有所放缓。
• 区域供应集中：宝山区、嘉定区、浦东新区保持高供应，市区地块以商办用地为主。
• 住宅用地分布：纯宅地主要集中在闵行、宝山、青浦区，嘉定区推保障房用地，宝山区推含住综合用地。

土地价格走势

• 楼面价小幅上涨：4月楼面价环比小幅上涨，但整体仍保持低位。
• 溢价率偏低：市场拿地态度偏谨慎，土地溢价率处于低位。
• 成交金额环比上升：4月土地出让金总额达47.94亿元，环比上涨39%，但整体成交金额不高。

关键信息

土地供应结构

土地成交结构

住宅用地成交明细

商办用地成交明细

结构性分析

土地类型结构

• 住宅用地：本月纯宅地供应4幅，含住综合用地有所增加。
• 商办用地：成交金额最高为绿地在奉贤新城的地块，成交价4.34亿元。
• 工业用地：推地量最大，成交楼面价不高。

区域结构

• 高供应区域：宝山区、嘉定区、浦东新区保持高供应。
• 市区地块：以商办用地为主。
• 住宅地块：主要集中在闵行、宝山、青浦区。

市场趋势与影响

• 市场态度：房企拿地态度偏谨慎，成交土地均无溢价。
• 政策影响：土地出让规则的调整有助于中等规模房企参与市场，可能对长三角区域土地市场产生积极影响。

数据来源与机构介绍

• 数据来源：同策研究院、dataln。
• 机构介绍：
  • 同策研究院：定期发布周月报告和专题研究报告。
  • 同策资管：聚焦中国资本市场，提供国内外前沿资管资讯。
  • 老张宏论：张宏伟就楼市政策、市场、房企等相关话题进行交流。

总结

2020年4月，上海土地市场在政策调整和市场环境的影响下，呈现出供应增加、成交金额上升但溢价率偏低的态势。住宅用地供应有所放缓，商办和工业用地推地量增加，市场整体仍保持谨慎态度。政策放宽对中等规模房企有利，未来可能对长三角区域市场产生影响。