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中世咨询2017年西安土地市场观察年报总结

核心内容概览

2017年西安土地市场在政策调控与市场供需的双重影响下，呈现出供地加快、成交火热、地价波动、房企竞争加剧等特点。土地二级市场正式启动，政策引导下土地供应体系逐步完善，土地成本有所下降，对房价形成一定影响。同时，部分区域如沪灞、曲江、高新等成为市场热点，房企竞争激烈，土地溢价率较高。

主要政策解析

土地政策变化

• “四限”政策：推行“限房价、竞地价、限地价、竞房价”机制，促使土地出让竞价方式从网上挂牌转为现场拍卖，提高市场透明度。
• 土地二级市场试点：2017年11月正式启动，明确受理范围与内容，解决土地交易不透明问题，有利于土地供应与存量土地消化。
• 土地管理机制改革：成立土地管理工作领导小组，推动土地管理向统一管理、集中储备、有序管理、集约管理、规划融合“五个转变”。
• 土地出让规则升级：要求企业设立世界500强前100强企业总部或区域总部，提升拿地门槛。

整体市场表现

土地供求与价格趋势

• 2017年西安市经营性用地供应面积达13178亩，较2016年增长34%；成交面积12293亩，增长51%。
• 土地成交亩单价392万元/亩，较2016年下降2%；楼面价2100元/㎡，较2016年增长12%。
• 房地价比为4.4，为连续四年递减后的转折点，房企获利空间回升。

成交结构变化

• 2017年商服用地比重上升，住宅用地比重下降，市场从去库存转向改善型需求。
• 住宅用地成交8997亩，商服用地成交3296亩，商服用地占比提升。

成交区域分布

• 沪灞、曲江、沣东区域共占全市经营性用地成交面积的61%，其中沪灞以2922亩成交面积位居第一。
• 沪灞、曲江、高新、城北、城西等区域地价较高，房地价比维持在3.5至4.7之间，利润空间较好。

区域市场分析

高新区

• 2017年供应面积991亩，成交面积719亩，地价再攀新高，但利润空间收窄。
• 住宅用地占主导，2017年住宅用地占比79%，商服类用地占比下降。
• 地铁3号线及未来6号线的建设推动区域热度上升，土地价格预计继续上涨。
• 成交地块主要集中在丈八北路、西三环和科技路周边，核心区地块稀缺。

曲江新区

• 2017年供应面积570亩，成交面积1334亩，成交建面204万㎡，地价大幅上涨。
• 住宅用地占比达99%，房价为10897元/㎡，地价与房价持续走高。
• 地铁4号线、5号线开通，推动区域发展，土地升值空间大。
• 核心区地块稀缺，房企向航天大道以北和雁翔路周边转移。

长安区

• 2017年供应面积586亩，成交面积477亩，地价上涨，利润空间向好。
• 住宅类用地占比100%，房价与地价均呈上升趋势。
• 未来供地将向常宁新区转移，该板块将成为热点区域。

沪灞区

• 2017年供应面积4246亩，成交面积2922亩，地价上涨715%，房价上涨57%。
• 住宅类用地成交占比69%，商服类用地占比31%，区域生态与轨道交通推动土地价值提升。
• 土地成交主要集中在沪河周边，房企沿河拿地，提高项目溢价能力。

房企表现与市场看点

房企拿地情况

• 碧桂园：全年拿地面积454亩，拿地金额426790万元，成为2017年西安土地市场最大赢家。
• 中海地产：拿地面积1035亩，拿地金额359340万元，为第二大拿地房企。
• 绿地集团：拿地面积1010亩，拿地金额313290万元，积极参与城市综合体与康养项目。
• 陆港集团：拿地面积1233亩，拿地金额275990万元，成为主要供地企业之一。
• 融创集团：拿地面积636亩，拿地金额258847万元，市场活跃度高。
• 保利地产：拿地面积111亩，拿地金额107480万元，参与PPP项目，推动区域开发。

市场亮点项目

• 碧桂园：在沪灞取得多宗地块，地价高，且采用限地价、竞自持、竞配套等模式，推动项目溢价。
• 中建：通过招商引资模式取得地块，需在区域内建设四星级酒店，提升区域配套。
• 绿地集团：在西安投资多个项目，包括超高层综合体、康养小镇等，推动区域多元化发展。
• 保利集团：参与徐家湾PPP项目，打造新型城镇化标杆，对城改项目有借鉴意义。
• 绿城集团：通过代建模式输出品牌，提升市场影响力，推动区域产品升级。

总结

2017年西安土地市场在政策调控与市场供需的共同作用下，呈现出供地加快、成交火热、地价波动、房企竞争加剧等特征。土地二级市场正式启动，推动土地供应体系完善，地价趋于稳定。沪灞、曲江、高新等区域成为市场热点，房企竞争激烈，土地价格持续上涨。政策对土地市场的引导作用显著，推动土地管理向更规范、更集约的方向发展。整体来看，市场去库存压力缓解，房企利润空间有所回升，未来土地市场仍具发展潜力。