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中世咨询2017年西安商品房市场观察年报总结

核心内容概览

2017年西安房地产市场呈现显著的量价上涨趋势，但市场在政策调控下逐步回归理性。整体市场成交量和成交均价均创下历史新高，尤其是住宅、洋房、别墅和商业市场表现突出，而公寓和办公市场也保持稳定增长。市场供需关系在上半年供不应求，下半年供大于求，市场进入调整阶段。

主要观点

• 政策调控：政府通过限购、限贷、限售等短期调控政策，抑制市场过热，同时推进长效机制建设，如优化土地供应、加快住房租赁市场发展等。
• 市场表现：商品房市场在2017年成交量和成交均价均大幅上涨，其中住宅市场成交量下降，但改善型产品占比显著提升。
• 区域差异：不同区域市场表现不一，高新、曲江、沪灞等区域表现尤为突出，成交均价和成交量均高于其他区域。
• 房企表现：碧桂园凤凰城、融创西安宸院、中大国际THE CITY等项目在销售金额和面积上占据领先地位，反映出品牌房企在西安市场的强劲竞争力。

关键信息

整体市场

• 总成交面积：2331万㎡，同比2016年增长104万㎡（商办物业）和13万㎡（公寓），填补住宅总销的下降。
• 总成交均价：9390元/㎡，同比上涨28%。
• 市场库存：商品房存量3324万㎡，存销比为17个月，较2016年降低2个月。
• 商办物业：库存压力明显减缓，商业存销比为65个月，办公存销比为36个月。

住宅市场

• 成交面积：1586.5万㎡，同比下降10%。
• 价格走势：上半年价格大幅上涨，下半年涨幅放缓。
• 成交结构：改善型产品（125-180㎡）和高单价段（8000-10000元/㎡）成交占比上升，90㎡以下产品成交占比下降。
• 区域表现：沪灞区域以261万㎡成交量位居榜首，高新区和曲江区域价格领先。

别墅市场

• 成交面积：44.57万㎡，同比上涨44%。
• 成交均价：18576元/㎡，同比上涨15%。
• 区域表现：沪灞和曲江是别墅成交主力区域，分别成交14.63万㎡和14.33万㎡。

洋房市场

• 成交面积：188.83万㎡，同比上涨64%。
• 成交均价：11821元/㎡，同比上涨28%。
• 区域表现：沪灞和经开区是洋房成交主力区域，分别占全市成交的23%和19%。

公寓市场

• 成交面积：114.2万㎡，同比上涨14%。
• 成交均价：8482元/㎡，同比上涨11%。
• 区域表现：高新、城南和城西是公寓成交主力区域。

商业市场

• 成交面积：142.5万㎡，同比上涨50%。
• 成交均价：14515元/㎡，同比上涨20%。
• 区域表现：经开区和沪灞是商业成交面积最大的区域。

办公市场

• 成交面积：155.2万㎡，同比上涨58%。
• 成交均价：11110元/㎡，同比上涨21%。
• 区域表现：高新、曲江、经开三足鼎立，分别成交68.12万㎡、16.50万㎡、30.96万㎡。

区域市场表现

沪灞区域

• 成交面积：484万㎡，同比上涨59%。
• 成交均价：9970元/㎡。
• 去化周期：17个月。
• 主力项目：碧桂园凤凰城、金地南湖艺境等。

城北区域

• 成交面积：94万㎡，成交均价10846元/㎡。
• 去化周期：33个月。
• 主力项目：碧桂园凤凰城、西安淘宝生态城等。

经开区

• 成交面积：393万㎡，成交均价9829元/㎡。
• 去化周期：24个月。
• 主力项目：碧桂园凤凰城、长和·上尚郡等。

城西区域

• 成交面积：383万㎡，成交均价9283元/㎡。
• 去化周期：15个月。
• 主力项目：恒大翡翠龙庭、御笔城市广场等。

高新区域

• 成交面积：427万㎡，成交均价12700元/㎡。
• 去化周期：24个月。
• 主力项目：万科金域国际、中大国际THE CITY等。

城南区域

• 成交面积：251万㎡，成交均价10509元/㎡。
• 去化周期：22个月。
• 主力项目：莱安中心、清凉山居等。

长安区域

• 成交面积：202万㎡，成交均价10060元/㎡。
• 去化周期：18个月。
• 主力项目：万科城·润园、绿地城等。

曲江区域

• 成交面积：437万㎡，成交均价12700元/㎡。
• 去化周期：15个月。
• 主力项目：绿地国际生态城、融创天朗·融公馆等。

城东区域

• 成交面积：145万㎡，成交均价9102元/㎡。
• 去化周期：29个月。
• 主力项目：东方亿象城、高山流水·星币传说等。