20220717-国金证券-房地产行业研究_6月销售降幅收窄_投资开工情绪低迷_18页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容概览

本报告分析了2022年7月房地产市场及物业板块的表现，同时涵盖了行业数据、政策动态和公司动态，为投资者提供了市场趋势、投资建议及风险提示。

主要观点

• 销售数据：6月商品房销售环比改善明显，销售均价小幅增长，但同比仍呈下降趋势。销售金额和面积均出现同比下滑，但降幅有所收窄。
• 投资与开工：房地产开发投资金额和新开工面积均出现同比下滑，但6月单月环比有所回升，显示市场情绪略有改善。
• 对GDP贡献：房地产业对GDP增长贡献为负，显示其对整体经济的拖累。
• 政策动态：多地出台房地产利好政策，如提高住房公积金贷款额度、购房补贴等，旨在提振市场信心。
• 物业板块：物业指数表现疲软，部分物企因政策利好而估值修复，建议关注独立经营能力强的民营物企。

关键信息

市场数据

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：1812
• 沪深300指数：4249
• 上证指数：3228
• 深证成指：12411
• 中小板综指：12564

房地产销售情况

• 6月商品房销售金额17735亿元，环比+68.1%，同比-20.8%。
• 6月商品房销售面积18185万方，环比+65.8%，同比-18.3%。
• 6月商品房销售均价9753元/㎡，环比+1.4%，连续三月增长。
• 1-6月商品房销售金额累计同比-28.9%，销售面积累计同比-22.2%。

房地产投资与开工情况

• 1-6月房地产开发投资金额累计同比-5.4%，6月单月环比+24.7%，同比-9.4%。
• 1-6月房屋新开工面积累计同比-34.4%，6月单月环比+24.4%，同比-45.1%。

房地产业增加值

• 2022年二季度房地产业增加值18605亿元，同比-7%。
• 房地产业对GDP累计同比贡献率为-13.56%，拉动为-0.34pct。

物业市场表现

• 本周恒生物业服务及管理指数下跌16.1%，对沪深300指数的相对收益为-12%。
• 物业个股涨跌幅前五为祈福生活服务、银城生活服务、弘阳服务、和泓服务、康桥悦生活，末五为碧桂园服务、荣万家、旭辉永升服务、合景悠活、金科服务。

宅地成交情况

• 6月全国300城宅地成交建面1595万㎡，环比+130%，同比+12%。
• 平均溢价率3%，但市场热度依然较低。
• 2022年初至今，累计宅地成交建面24754万㎡，同比-51%。

新房成交情况

• 35城商品房成交合计404万㎡，周环比-3%，周同比-38%。
• 一线城市成交周环比-4%，周同比-15%。
• 二线城市成交周环比-5%，周同比-44%。
• 三四线城市成交周环比+8%，周同比-33%。

二手房成交情况

• 15城二手房成交合计176万㎡，周环比+10%，周同比+1%。
• 一线城市成交周环比+14%，周同比-26%。
• 二线城市成交周环比+10%，周同比+13%。
• 三四线城市成交周环比-1%，周同比0%。

库存与去化周期

• 12城商品房库存1.57亿㎡，环比+1%，同比+9.4%。
• 去化周期19.1个月，较上周+0.1个月，同比+7.3个月。

政策与新闻

• 各地陆续出台房地产利好政策，如提高公积金贷款额度、购房补贴等。
• 重点城市如苏州、武汉、成都等，出台了多项促进房地产市场平稳发展的措施。

公司动态

• 重点房企如保利发展、滨江集团、绿城中国等，上半年销售表现有所改善。
• 多家房企宣布发行债券或回购股份，以改善财务状况。
• 部分物企如金科服务、建发国际集团等，也发布了收购或增持公告。

投资建议

• 地产板块：建议关注积极拿地且主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团。
• 物业板块：推荐碧桂园服务，同时关注强房产交易平台贝壳，因其可能受益于市场复苏。

风险提示

• 宽松政策效果不佳：若政策利好未能有效提振市场信心，销售可能持续低迷。
• 三四线城市恢复弱：三四线城市成交量依然低位，恢复力度较弱。
• 房企债务违约：多家房企出现债务违约，可能对市场信心造成更大冲击。

估值情况

• A股地产板块PE-TTM平均值为14.6，港股地产板块PE-TTM平均值为14.2。
• 物业股PE-TTM平均值为8.2，其中碧桂园服务、金科服务等被推荐为买入标的。

总结

本报告揭示了2022年7月房地产市场的整体表现及细分市场动态，指出销售有所回暖，但投资与开工情绪仍低迷。政策利好陆续出台，但效果尚待观察。建议关注改善型产品和强平台企业，同时警惕政策效果不佳及房企债务风险。