20220911-国金证券-房地产行业研究_居民信贷仍较低迷_政策频出稳定市场_20页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容

本报告分析了房地产行业在2022年9月的市场表现、政策动态、销售数据及企业动态，指出当前市场仍处于低迷状态，但政策宽松趋势明显，部分城市销售有所回暖，行业整体呈现弱复苏态势。

主要观点

• 市场表现：本周申万A股房地产板块上涨7.5%，为各板块涨幅第一；WIND港股房地产板块上涨4.8%，为各板块涨幅第二。物业板块表现优于恒生中国企业指数和沪深300指数。
• 土地市场：全国300城宅地成交面积持续低迷，但部分优质房企仍保持较高的权益拿地金额。
• 销售情况：受疫情影响，部分二线城市新房成交大幅下滑，但一线和部分三四线城市销售相对稳定。二手房市场整体转弱，但三四线城市表现优于其他能级城市。
• 信贷情况：居民中长期贷款新增额持续低迷，但环比有所改善，同比降幅收窄，预计居民还贷量下降。
• 政策动态：各地持续出台宽松政策，如杭州、郑州等城市推出购房补贴、优化公积金政策，以促进房地产市场平稳健康发展。
• 投资建议：推荐布局重点城市核心板块且主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团；同时建议关注强房产交易平台贝壳及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活。

关键信息

市场数据

本周房地产市场表现

• A股：申万A股房地产板块涨跌幅为+7.5%
• 港股：WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.8%
• 物业指数：恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+6.1%

新房成交情况

• 全国：35个城市商品房成交合计308万平米，周环比-34%，周同比-40%
• 一线城市：周环比-11%，周同比+11%
• 二线城市：周环比-45%，周同比-53%
• 三四线城市：周环比-7%，周同比-37%

二手房成交情况

• 全国：15个城市二手房成交合计106万平米，周环比-23%，周同比-11%
• 一线城市：周环比-11%，周同比-1%
• 二线城市：周环比-28%，周同比-18%
• 三四线城市：周环比-7%，周同比+69%

权益拿地金额前五房企

重点城市库存与去化周期

• 12城商品房库存：1.6亿平米，环比+0.6%，同比+9.4%
• 去化周期：17.3个月，较上周+0.1个月，较去年同比+3个月

风险提示

• 宽松政策对市场提振不佳
• 三四线城市恢复力度弱
• 多家房企出现债务违约

行业估值

• A股地产PE-TTM：万科A为9.1倍，保利发展为8.1倍，招商蛇口为7.3倍
• 港股地产PE-TTM：整体估值较低，但部分物业股表现较好
• 港股物业股PE-TTM：部分物业股估值较合理，如融创服务、碧桂园服务等

数据跟踪与政策动态

• 政策支持：多地出台购房补贴、优化公积金贷款政策、支持开发企业风险处置等措施
• 企业动态：多家房企发布定期报告，部分企业通过发行债券或股权转让等方式进行融资或业务调整

结论

房地产行业整体仍处于低迷状态，但政策持续宽松，市场销售结构性复苏迹象逐步显现。建议关注布局重点城市核心板块、主打改善产品的房企及强房产交易平台，同时警惕政策效果不佳和债务违约等风险。