20220228-首创证券-房地产及物业行业周报_多地需求侧政策持续放松_上海土拍规则有所调整_23页_2mb

房地产及物业行业周报总结（2.20-2.26）

核心内容

本周房地产及物业行业受到多地政策放松影响，市场出现积极信号，政策导向和市场表现均有所改善。房地产行业整体估值中枢已有所修复，政策放松预期推动板块反弹，后续政策有望进一步改善，行业基本面或迎来复苏。

主要观点

• 需求侧政策放松：多地继续优化购房政策，下调首付比例和房贷利率，如深圳优化公积金制度，南宁和晋中下调公积金首付比，广州、深圳、杭州、苏州、南通等城市下调房贷利率，南通、佛山等地降低商贷首付比例。
• 信贷环境改善：上海地区按揭放款时间提速，部分城市银行加大信贷支持力度，鼓励保障性租赁住房发展。
• 土拍规则调整：上海公布首批供地计划，总起始价850.7亿元，总建面446万方，调整评标办法和随机值规则，提高公平性和对房企综合能力的考量。
• 政策释放强化：政策从供给端逐步向需求端传导，行业基本面有望复苏，推荐万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。
• 市场表现分化：A股中广宇发展、皇庭国际等个股表现较好，而部分房企如空港股份、滨江集团等跌幅较大；内房股整体表现低迷，物业板块相对稳健。

关键信息

地方政策动态

• 郑州市：吸引大学生留郑，鼓励外来务工人员购房，降低二手房个人所得税。
• 广州市：四大行下调首套房贷利率至LPR+80BP，二套房贷利率至LPR+100BP。
• 苏州市：首套房贷利率降至4.8%，但首付比例未调整。
• 杭州市：首套房贷利率稳定在5.6%~5.65%，二套房贷利率在5.85%左右。
• 上海市：推出40宗涉宅用地，调整土拍规则，支持房企兼并收购。
• 厦门市：计划推出26宗涉宅地，其中3宗为保障性租赁住房用地。
• 深圳市：纳入灵活就业人员及港澳台外籍人士公积金缴存范围。
• 晋中市：降低二套房公积金首付比例至20%。

房地产市场动态

• 商品房成交：重点城市周度成交面积整体下降，但南京、苏州、成都等城市表现较好，周环比增长显著。
• 二手房成交：重点城市二手房销售套数周环比增长，但部分城市如杭州、深圳、广州、佛山等周同比大幅下降。
• 库存及去化周期：多数城市库存面积环比微增，去化周期整体稳定，但部分城市如南京、温州等去化周期较长。

房价指数

• 新房价格指数：整体呈现波动，部分城市如南京、成都、杭州等同比涨幅较大。
• 二手房价格指数：多数城市价格指数同比下跌，但部分城市如南京、苏州等保持稳定或小幅上涨。

市场资金环境

• LPR利率：5年期LPR仍为4.6%，但部分城市房贷利率下调，降低购房成本。
• 房贷放款天数：上海地区放款时间提速，有利于购房者。
• 居民中长期贷款：新增居民中长期贷款单月环比下降，累计同比也有所下降，显示市场融资环境压力仍存。

房企融资情况

• 境内融资：金地集团、建发股份、中国海外发展、万科、滨江集团等房企近期有融资活动，融资金额合计约52.05亿元。
• 境外融资：淮北建设、国瑞置业等房企有美元融资计划，规模合计约4.85亿美元。
• 房企动态：多家房企发布业绩预告、融资公告及增减持信息，如招商蛇口、美的置业、建发股份等。

重点物企动态

• 业绩预告：星盛商业、建业新生活、新希望服务等物业企业发布盈利预告，显示盈利能力增强。
• 其他动态：金茂服务进入招股期，阳光城与万物云换股，碧桂园服务新增对外投资等。

风险提示

• 疫情再次升级可能对地产销售端造成冲击。
• 房地产税试点力度超预期。
• 房价超预期下跌。
• 调控政策持续高压。
• 融资环境改善不及预期。
• 行业流动性风险加剧。

投资建议

• 股票投资评级：根据相对沪深300指数的涨幅，分为买入、增持、中性、减持。
• 行业投资评级：分为看好、中性、看淡，基于行业与整体市场表现的对比。

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