20220214-首创证券-房地产及物业行业周报_预售监管积极纠偏_保障房支持力度加大_21页_2mb

报告摘要

房地产及物业行业周报总结（2.6-2.12）

核心内容

本周房地产及物业行业周报分析了全国及重点城市房地产市场动态、政策调整、融资情况及行业风险提示。核心内容包括：

预售资金监管政策调整：全国性预售资金监管政策明确，采用“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定监管额度，确保项目竣工所需资金，超出部分可由房企自由使用。
保障性租赁住房政策支持：央行公告保障性租赁住房相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，表明中央稳增长决心。
行业基本面与政策预期：房地产行业估值中枢有所修复，板块反弹逻辑主要基于政策放松预期，政策释放力度将逐步强化，行业有望复苏。
房企建议：建议关注经营及财务相对稳健的房企，如万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。

主要观点

政策调整：
- 预售资金监管政策明确，有助于缓解房企短期资金压力，避免行业风险传导至金融系统。
- 保障性租赁住房贷款政策调整，释放政策宽松信号，支持行业稳定发展。
市场表现：
- A股房地产板块本周涨幅4.00%，年初至今涨幅2.66%，行业相对上证指数表现较好。
- 内房股（剔除物业）本周涨幅3.24%，年初至今涨幅8.00%，表现优于物业板块。
- 物业板块本周涨幅2.12%，年初至今涨幅6.98%，相对内房股表现较弱。
重点城市商品房成交：
- 北京、上海、广州、深圳等一线城市商品房销售面积周环比大幅增长，但部分城市如无锡、佛山、江门等成交出现下降。
- 成都、南京、苏州等二线城市成交表现强劲，部分城市如宁波、莆田、芜湖等成交同比下滑。
二手房市场：
- 一线城市二手房成交周环比增长显著，但部分城市如北京、深圳、杭州、南京等周同比下滑。
- 二线城市如成都、苏州、东莞等成交增长明显，但部分城市如清远、江门等成交大幅下降。
库存及去化周期：
- 各城市可售面积环比微降，去化周期整体维持在19个月左右。
- 北京、上海等城市去化周期较长，而广州、深圳等城市去化周期较短。
土地市场：
- 土地成交情况因城市而异，部分城市如杭州、宁波、广州等土地市场活跃，但部分城市如清远、莆田等土地市场低迷。
- 土地成交价格和面积均有所波动，需关注政策对土地市场的影响。
市场资金环境：
- 22年1月居民中长期贷款净增额为7424亿元，同比下降21.4%，连续两月负增长。
- 房贷利率和放款天数有所调整，市场流动性环境仍需改善。
房企融资情况：
- 境内外信用债及境外债市场表现不一，部分房企如新城控股、碧桂园等进行票据赎回，显示资金压力有所缓解。
- 一些房企如蓝光发展、禹洲集团等面临较大的债务问题，需关注其融资进展。
重点房企动态：
- 多家房企进行股份增减持及回购，部分公司如金科股份、大名城等进行股份回购，以稳定市场信心。
- 一些房企如世茂集团、雅居乐集团等进行资产出售，以缓解资金压力。

关键信息

政策动态：
- 央行、银保监会明确保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
- 全国性预售资金监管政策出台，确保项目竣工所需资金。
市场表现：
- 房地产板块整体表现优于上证指数，但部分个股如*ST中房、正荣地产等跌幅较大。
- 物业板块表现相对稳定，但部分物企如正荣服务、荣万家等跌幅明显。
重点城市成交情况：
- 北京、上海、广州、深圳等一线城市商品房成交周环比大幅增长。
- 成都、南京、苏州等二线城市成交表现强劲，但部分城市如清远、江门等成交下降。
库存及去化周期：
- 全国可售面积整体环比下降，去化周期维持在19个月左右。
- 北京、上海等城市去化周期较长，广州、深圳等城市去化周期较短。
融资环境：
- 居民中长期贷款净增额下降，显示市场信心不足。
- 多家房企进行票据赎回，部分房企面临较大的债务压力。
行业风险提示：
- 疫情再次升级可能对房地产销售端造成冲击。
- 房地产税试点力度超预期可能影响行业表现。
- 房价超预期下跌、调控政策持续高压、融资环境改善不及预期、行业流动性风险加剧等。