20220606-首创证券-房地产及物业行业周报_销售数据边际改善_多地出台政策组合拳_26页_1mb

报告摘要

房地产及物业行业周报总结

核心内容

销售数据边际改善：5月46城商品房销售面积单月同比-44.3%，较4月跌幅收敛7个百分点；17城二手房单月同比-27.4%，跌幅收敛16个百分点；5月份百强房企销售单月同比跌幅59.9%，环比回升5.4个百分点。销售数据的回暖预计会持续，但受21年同期高基数影响，6月同比增幅预计较弱。下半年有望逐步止跌企稳。
政策组合拳：多地出台宽松政策，包括特定人群放松限购、下调限售年限、下调公积金首付比例、上调提取额度等。政策范围逐步扩大，向高能级城市扩散。政策力度仍不及预期，但金融端利率下调和行政端政策放松有助于改善市场预期。
土拍热度回升：北京二批次集中供地收官，14宗成交，7宗底价成交，7宗热点地块转入线下竞拍。整体溢价率5.35%，土拍热度有所回暖。参拍房企仍以国央企为主，龙湖和润泽参与竞拍。
房企融资情况：房企融资持续改善，境内债和境外债发行有所增加，利率有所下调。重点房企如保利发展、万科、招商蛇口、金地集团、中国海外发展、旭辉控股集团等融资活动活跃。
物业板块表现：招商积余、碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、新城悦服务等物业企业表现较好，但部分个股如中交地产、信达地产等出现较大跌幅。

主要观点

销售回暖：随着疫情好转和政策放松，市场销售数据边际改善，但受高基数影响，6月同比增幅预计较弱。
政策放松：各地政策放松力度逐步加大，但整体仍不及预期。重点城市如西安、成都、张家口等出台多项宽松政策，包括缩短落户年限、下调首付比例、调整限售年限等。
土拍热度回升：北京土拍热度有所回升，但整体溢价率较低，反映市场信心尚未完全恢复。
融资改善：房企融资环境有所改善，境内债和境外债发行活跃，利率下降有助于缓解融资压力。
物业板块表现分化：物业板块整体表现优于房地产板块，但个股表现分化明显。

关键信息

销售数据

5月46城商品房销售面积单月同比-44.3%，跌幅收敛7个百分点。
17城二手房单月同比-27.4%，跌幅收敛16个百分点。
百强房企销售单月同比跌幅59.9%，环比回升5.4个百分点。
重点城市如北京、上海、广州、深圳等商品房成交周环比和月同比均有所改善，但整体仍低于2021年同期水平。

政策动态

中央政策：证监会、发改委、财政部、央行、国务院、住建部等出台多项政策，包括REITs试点、增值税留抵退税、加快专项债发行、支持刚性和改善性住房需求等。
地方政策：西安、成都、张家口、宁波、深圳等城市出台宽松政策，包括缩短落户年限、下调首付比例、调整限售年限、提高公积金贷款额度等。部分城市如亳州、眉山、宜宾、雅安等也出台购房补贴政策。

土地市场

北京二批次集中供地收官，14宗成交，3宗流拍，7宗底价成交，7宗转入线下竞拍。
土拍热度有所回暖，但整体溢价率较低，反映市场信心不足。

融资情况

境内债：保利发展、华润置地、建发地产、万科等房企发行公司债和中期票据，利率下降。
境外债：九龙仓置业、新城发展等房企发行境外债，利率较高。

物业板块

个股表现：建业新生活、碧桂园服务、建发物业、烨星集团、融创服务等物业企业表现较好。
个股跌幅：中交地产、信达地产、天保基建、中国武夷、宋都股份等物业企业出现较大跌幅。

风险提示

疫情再次升级对销售端造成冲击。
房价超预期下跌。
调控政策持续高压。
融资环境改善不及预期。
行业流动性风险加剧。

重点推荐

开发类：万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、旭辉控股集团。
物业管理类：招商积余、碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、新城悦服务。

市场资金环境

LPR：5年期LPR下降，有助于降低融资成本。
房贷利率：首套房平均利率下降，二套房贷利率也有所下调。
新增居民中长期贷款：当月新增居民中长期贷款数据下降，反映购房需求不足。

重点房企经营数据

碧桂园：1-5月全口径销售额2011.9亿元，累计同比-43.2%；5月销售额378亿元，单月同比-53.0%。
万科地产：1-5月全口径销售额1673.4亿元，累计同比-41.7%；5月销售额293.4亿元，单月同比-48.3%。
保利发展：1-5月全口径销售额1592亿元，累计同比-31.8%；5月销售额380亿元，单月同比-35.5%。
融创中国：1-5月全口径销售额986.1亿元，累计同比-59.2%；5月销售额127.1亿元，单月同比-82.0%。
绿城中国：1-5月全口径销售额590.5亿元，累计同比-42.8%；5月销售额109.8亿元，单月同比-54.0%。
中海地产：1-5月全口径销售额965.1亿元，累计同比-38.5%；5月销售额245.1亿元，单月同比-28.9%。
招商蛇口：1-5月全口径销售额776.8亿元，累计同比-41.5%；5月销售额162.8亿元，单月同比-48.2%。
华润置地：1-5月全口径销售额813.2亿元，累计同比-35.5%；5月销售额203.2亿元，单月同比-19.0%。
金地集团：1-5月全口径销售额722亿元，累计同比-43.8%；5月销售额142亿元，单月同比-49.6%。
龙湖集团：1-5月全口径销售额621.2亿元，累计同比-44.5%；5月销售额135.1亿元，单月同比-51.4%。
中国金茂：1-5月全口径销售额509亿元，累计同比-53.8%；5月销售额90亿元，单月同比-61.4%。
绿地控股：1-5月全口径销售额497.2亿元，累计同比-56.3%；5月销售额109.3亿元，单月同比-53.5%。
新城控股：1-5月全口径销售额514.8亿元，累计同比-45.5%；5月销售额112.7亿元，单月同比-53.4%。
建发房产：1-5月全口径销售额463.8亿元，累计同比-37.2%；5月销售额107.2亿元，单月同比-38.6%。
旭辉集团：1-5月全口径销售额496.4亿元，累计同比-54.9%；5月销售额108亿元，单月同比-59.9%。
越秀地产：1-5月全口径销售额346亿元，累计同比-15.6%；5月销售额99亿元，单月同比20.7%。

重点房企动态

融资活动：中海地产发行10亿元中期票据，利率3.10%；新城控股发行1亿美元优先绿色票据，利率7.95%；招商蛇口发行40亿公司债，利率2.5%-4%；越秀集团发行300亿公司债，利率待定。
董监高变动：格力地产、大悦城等公司有董监高变动，包括辞任和提名。
资产处置：绿地集团计划出售2000亿元资产偿债；金科地产通过债券展期方案；华侨城挂牌转让部分股权及债权；建业地产被河南铁建投资集团收购。