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上海2022年首个季度房地产投资市场分析

市场表现

2022年第一季度上海房地产投资市场呈复苏态势。各业态物业均表现出投资兴趣，成交量占全年47%，总成交金额为人民币981亿元。

投资领域

市场出现众多大型并购及新建项目：

1. 上海投资市场成交量上升，自用买家占据主导地位，占写字楼及商务园区成交总额90%，买家主要是半导体、互联网和生物制药行业中的资金充足的公司、长期资本以及私募股权。
2. 张江园区成为投资重点，占全年商务园区成交62%，租金达7.4元/平方米/天。

物业细分市场情况

1. 写字楼市场：

   • 全年吸纳量达136万平方米，较2020年增长100%，接近历史峰值。
   • 规模投资者兴趣浓厚。

2. 零售市场：

   • 新开业主要购物中心44.1万平方米，总吸纳量达136万平方米。
   • 核心商圈购物中心空置率降低，租金上涨。

3. 服务式公寓：

   • 全年新增供应413套，交易增加。
   • 租金水平下滑，资金充足的买家和业主关注散售机会。

4. 工业/物流市场：

   • 物流和工业资产持续受到投资者追捧。
   • 由于外资企业管控，境内投资者加大力度。
   • 政策影响下，土地市场成交价格猛烈增加。

新的一年趋势

1. 金融业与房地产业仍面临较高的债务压力。
2. 2022年一季度开盘项目增多，市场若有新的供应，仍面临价格调整压力。
3. 政策稳固金融环境，行业面临持续压力。

土地市场

• 2021年土地市场总成交金额为人民币3,051亿元，同比增长7.5%。
• 商品住宅和商办综合用地占比最大，分别成交51.6%和42.7%。
• 工业用地税收政策加压，引来开发商争夺大量土地。

展望

预计2022年金融环境短期内仍相当不利，实际运作出具影响，开发商需面对较高债务偿还风险。同时，部分开发商可能利用新供应、租赁驱动的整理并购机会进一步优化资产结构。