20210606-西南证券-房地产行业周报_土地收入划转税务征收_但分配机制不变_15页_2mb

文档总结

核心内容

本文档主要围绕2021年5月房地产市场动态及土地出让金征管改革进行分析，探讨了房地产销售情况、土地市场表现、政策变化及其对行业和企业的影响，并提出相应的投资建议与风险提示。

主要观点

房地产销售情况

• 2021年5月，房企整体销售表现良好，15家房企累计销售额超千亿。
• Top5/Top10/Top20房企5月单月销售金额同比增长分别为15%、19%、18%。
• 1-5月累计销售金额同比增长分别为27%、33%、41%。
• Top20房企中，建发房产、绿城中国、龙光集团的销售增速分别为198%、141%、103%，表现突出。

土地市场动态

• 苏州首批集中供地溢价率控制在7.25%，土地市场热度平稳。
• 17个城市完成首批集中土拍，其中重庆、深圳、厦门的溢价率最高，分别为43%、31%、29%。
• 随着限价政策的实施，土地市场热度有所降温，苏州、北京、长沙、长春、青岛的溢价率分别降至7%、7%、7%、3%、2%。

土地出让金征管改革

• 自2022年1月起，土地出让金由地方自然资源局划转至税务局征收。
• 征管职责划转为试点先行，2021年7月1日起在部分省市实施，2022年1月1日起全面推行。
• 土地出让金仍为非税收入，征收权转移不影响地方所有权和分配权，中央将更清晰掌握土地出让金收支情况。
• 改革有助于提高征管效率、防范地方政府滥卖土地使用权，并加强财政统一监管。

关键信息

土地财政依赖度

• 土地财政依赖度与城市发展成熟度密切相关，强二线城市依赖度较高。
• 2020年土地财政依赖度超过100%的城市有20个，其中佛山、长春、南京、武汉、广州为前五。
• 一线城市如上海、北京、深圳依赖度较低，分别为42%、36%、27%。

投资建议

• 建议关注5条投资主线：
  1. 均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团
  2. 商住型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团
  3. 文旅企业：华侨城、复星旅文、宋城演艺
  4. 物管企业：碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、华润万象生活、金科服务
  5. 医美服务企业：奥园美谷、苏宁环球

风险提示

• 项目交付风险
• 项目销售回款风险
• 行业政策调控风险

投资评级说明

• 买入：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在20%以上
• 持有：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于10%与20%之间
• 中性：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-10%与10%之间
• 回避：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-20%与-10%之间
• 卖出：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在-20%以下

行业评级说明

• 强于大市：未来6个月内，行业整体回报高于沪深300指数5%以上
• 跟随大市：未来6个月内，行业整体回报介于沪深300指数-5%与5%之间
• 弱于大市：未来6个月内，行业整体回报低于沪深300指数-5%以下

附录信息

分析师信息

• 分析师：沈猛
• 执业证号：S1250519080004
• 电话：021-58351679
• 邮箱：smg@swsc.com.cn

联系人信息

• 联系人：池天惠
• 电话：13003109597
• 邮箱：cth@swsc.com.cn

地址信息

• 上海：上海市浦东新区陆家嘴东路166号中国保险大厦20楼
• 北京：北京市西城区南礼士路66号建威大厦1501-1502
• 重庆：重庆市江北区桥北苑8号西南证券大厦3楼
• 深圳：深圳市福田区深南大道6023号创建大厦4楼

西南证券研究发展中心销售团队

数据与图表

行业数据

• 股票家数：128
• 行业总市值（亿元）：20,405.45
• 流通市值（亿元）：19,574.34
• 行业市盈率TTM：8.38
• 沪深300市盈率TTM：14.5

图表目录

• 图1：17城首轮集中供地土拍平均楼板价、溢价率
• 图2：部分城市2020年土地财政依赖度
• 图3：国有土地使用权出让收入征缴流程
• 图4：近一年申万地产板块相对沪深300走势
• 图5：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp）
• 图6：上周陆家嘴、浦东金桥、ST银亿等个股涨幅显著
• 图7：上周皇庭国际、哈高科、嘉凯城等个股跌幅显著
• 图8：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元）
• 图9：年初以来申万地产上涨个股占比为48.48%
• 图10：上周表现强势的港股通内房股
• 图11：年初以来表现强势的港股通内房股
• 图12：上周表现强势的物业股
• 图13：年初以来表现强势的物业股

表格目录

• 表1：2021年1-5月重点房企销售排名表现（全口径）
• 表2：重点关注公司盈利预测与评级