20230109-申港证券-物业管理行业研究周报_物企独立发展正当时_11页_1mb

投资摘要总结

核心内容

2023年被视为物业管理行业转型与独立发展的重要一年。随着关联方支持减弱，物企正加速市场化拓展，提升其独立性与竞争力。2022年，TOP50物企新增合约面积为24亿平方米，较2021年有所下滑，其中关联方承接面积同比下降45.38%，而第三方拓展面积同比增长46.13%。

主要观点

• 关联方支持减弱：2022年商品房销售面积持续下滑，导致关联房企拿地和开发活动减少，为物企提供的内生规模增量减半。
• 第三方拓展增强：多数物企在第三方拓展方面表现突出，尤其是旭辉永升服务、万物云、碧桂园服务、雅生活及新城悦服务，其第三方拓展同比增速均超过100%。
• 市场化占比提升：第三方拓展面积在新增合约面积中占比均值达77.93%，部分企业如旭辉永升服务、世茂服务、荣万家等超过90%。第三方拓展面积/关联方拓展面积倍数均值约为7倍，部分企业超过10倍，显示市场化趋势显著。
• 独立发展正当时：物企正从房地产附庸属性向独立发展转型，服务边界持续扩张，未来增长潜力巨大。
• 投资策略：建议关注物管商管并行、央企背景的华润万象生活；受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余；全国性物企绿城服务；以及高弹性标的碧桂园服务。

关键信息

关联方承接面积TOP15物企

第三方拓展面积TOP15物企

港股通持股数据

行业表现

• 恒生物业板块：2023年1月3日至1月6日，上涨13.17%，跑赢恒生综合指数7.05个百分点。
• A股物业板块：仅招商积余在沪（深）股通中持有股份，持股市值为1.32亿元，较上周上涨8.08%。
• 港股物业板块：PE（TTM）为17.68倍，较前一周上涨2.09，近一年均值为15.22倍，行业估值呈现上升趋势。

风险提示

• 地产周期性业务下行：可能导致短期业绩下滑。
• 外拓增速不及预期：影响未来增长。
• 关联方应收账款及其他应收款坏账风险：可能影响企业财务状况。

投资建议

• 华润万象生活：物管商管并行，央企背景。
• 保利物业、招商积余：受母公司拖累风险较小。
• 绿城服务：独立发展能力强，全国性布局。
• 碧桂园服务：高弹性标的，值得关注。

评级

• 行业评级：增持。
• 公司评级：买入、增持、中性、减持。

行业基本资料

数据追踪

• 港股通持股：宝龙商业增幅最大（2.27%），合景悠活降幅最大（-9.64%）。
• A股物业板块：招商积余持股数量和市值均有所上升。

行业动态

• 越秀服务：拟推出股票期权激励计划，授予重要高管和核心员工。
• 新大正：拟收购云南沧恒投资80%股权，交易作价7.88亿元。
• 保利物业：中标上海外经贸大学物业管理服务项目，合同金额约1213万元。
• 华发物业：收购铧金投资100%股权，交易对价4.37亿元。
• 华润万象生活：与武汉车谷城投合作，建设军山新城购物中心。
• 浙江养老模式：将形成“居家+社区机构+智慧养老”一体化养老模式。

图表目录

• 图1：2021&2022年TOP50物企新增合约面积、关联方承接面积及第三方拓展面积。
• 图2：部分物企新增合约面积及第三方拓展占比。
• 图3：部分物企第三方拓展面积及关联方承接面积及其比值。
• 图4：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数。
• 图5：各板块周涨跌幅对比。
• 图6：本周涨跌幅前五位。
• 图7：本周涨跌幅后五位。
• 图8：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）。
• 图9：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值。

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