20181214-东兴证券-房地产事件点评_数据弱势符合预期_基数效应下新开工上行_7页_480kb

文档总结

核心内容概述

本文档是对2018年1-11月中国房地产行业数据的分析点评，重点包括房地产开发投资、商品房销售、土地购置、到位资金等关键指标的表现，并对未来2019年房地产市场走势进行了预测和投资建议。

主要观点与关键信息

1. 土地购置继续回落，建安投资接力效应初步显现

• 土地购置面积：1-11月同比增长14.3%，增速比1-10月回落1个百分点。
• 土地购置费：同比增长20.2%，增速回落0.4个百分点。
• 房地产开发投资：1-11月同比增长9.7%，增速与1-10月持平。
• 新开工面积：1-11月同比增长16.8%，增速提高0.5个百分点，主要受去年同期基数较低影响。
• 建安投资：由于土地购置的回落，建安投资对房地产投资的支撑作用逐渐显现。
• 2019年预测：房地产开发投资增速预计回落至2.1%。

2. 销售下行趋势料将延续，明年预计为-2%

• 商品房销售面积：1-11月同比增长1.4%，增速比1-10月回落0.8个百分点。
• 商品房销售额：1-11月同比增长12.1%，增速回落0.4个百分点。
• 销售趋势判断：销售下行是趋势性的，而非波动性的。
• 2019年预测：
  • 全国销售面积增速预计为-4%；
  • 销售额增速预计为-2%；
  • 整体房价涨幅预计为2%。
• 区域分化：
  • 一线城市：销售面积增速5%，房价涨幅5%，销售额增速10%；
  • 二线城市：销售面积、销售额和房价与2018年持平；
  • 三线及以下城市：销售面积增速预计-6%，房价持平，销售额增速预计-6%。

3. 到位资金继续下行趋势，短期难以改变

• 到位资金总额：1-11月同比增长7.6%，增速比1-10月回落0.1个百分点。
• 资金来源：
  • 国内贷款下降3.7%；
  • 利用外资下降30.4%；
  • 自筹资金增长10.0%；
  • 定金及预收款增长15.7%；
  • 个人按揭贷款下降0.9%。
• 趋势判断：受销售下行影响，定金及预收款预计回落，叠加拿地意愿减弱，到位资金增速将继续缓慢下行。
• 2019年预测：到位资金增速预计在7.5%左右。

投资建议

• 行业趋势：投资下行，销售、新开工和到位资金继续回落。
• 政策预期：2019年房地产调控不会出现国家层面的整体转向，政策放松将以“小幅+局部+默许”的形式出现。
• 重点推荐房企：
  • 布局一二线城市为主、不过度依赖快周转的龙头房企；
  • 重仓潜力城市的高弹性黑马房企。
• 风险提示：三四线城市销售自发性大幅下滑，政策超预期收紧。

行业评级体系

• 公司投资评级（以沪深300指数为基准）：
  • 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15%以上；
  • 推荐：相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 回避：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。
• 行业投资评级（以沪深300指数为基准）：
  • 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

分析师与研究助理简介

• 郑闵钢：东兴证券房地产行业首席研究员，拥有丰富的行业研究经验，曾获多项分析师奖项。
• 任鹤：东兴证券研究助理，清华大学土木工程专业本硕，法学双学士，具备专业背景和行业工作经验。

风险提示与免责声明

• 风险提示：三四线城市销售自发性大幅下滑，政策超预期收紧。
• 免责声明：本报告仅供投资者决策参考，不构成投资建议，引用信息来源于公开资料，不保证其准确性和完整性，且不承担由此产生的相关风险和责任。