房地产行业20Q3财报综述：竣工提速业绩增速底部回升，销售强劲土投分化初显-20201110-广发证券-31页_2mb

房地产行业20Q3财报综述总结

核心内容

业绩表现

• 整体收入：20Q1-3，板块38家A股房企营业收入同比增长8.7%，Q3单季度同比增长16.1%，为2020年初以来首次实现单季度业绩正增长。
• 归母净利润：20Q1-3，板块归母净利润同比下降11.4%，Q3单季度同比增长3.8%。
• 利润率：20Q3整体毛利率25.4%，同比下降3.9pct；扣税毛利率19.9%，同比下降1.7pct。
• 结算规模：Q3竣工提速带动板块业绩底部回升，单季度合计竣工规模同比增长47%，前三季度累计竣工规模同比增长18%。
• 销售表现：20Q3重点房企销售金额同比增长22.4%，销售面积同比增长22.6%，均价小幅下降0.2%。平均销售目标完成率71.3%，全年有望顺利完成销售目标。

融资与负债

• 总资产：板块总资产同比增长16%，增速较19年下降1pct。
• 有息负债：有息负债同比增长10%，增速较19年上升4pct。
• 剪刀差：总资产与有息负债增速差从11%收窄至6%，其中龙头房企收窄至3%，成长房企扩大至13%。
• 融资环境：整体融资环境宽松，前三季度累计融资同比增长16.3%，其中成长房企融资增速快速回升。

负债结构

• 资产负债率：板块扣除预收账款的资产负债率降至72.9%，环比下降0.3pct；龙头房企资产负债率74.8%，环比下降0.8pct。
• 净负债率：板块净负债率93%，环比下降1pct；成长房企净负债率89%，其他房企118%。
• 现金短债比：板块现金短债比103%，龙头房企153%，成长房企92%，其他房企76%。

主要观点

业绩底部回升

• 房企收入在Q3实现正增长，主要得益于竣工提速和结算规模扩大。
• 龙头房企表现更为突出，销售和竣工增速均高于成长房企，全年业绩有望保持稳定增长。

利润率持续下行

• 整体毛利率和扣税毛利率均有所下降，主要受低毛利项目持续结算影响。
• 税金及附加占比下降，对利润摊薄影响减小，缓解利润率下行压力。

融资环境改善

• 融资环境相对宽松，有息负债增速回升，但整体增速仍低于经营负债。
• 龙头房企在融资和负债管理方面表现优于成长房企，成长房企经营效率改善空间更大。

销售与开工

• 销售金额和面积均超过历史进度，销售目标完成率较高。
• 开工方面，Q3增速转正，但预计全年仍为负增长。

关键信息

销售与竣工

• 销售：Q3重点房企销售金额同比增长22.4%，销售面积同比增长22.6%，均价下降0.2%。
• 竣工：Q3单季度竣工面积同比增长47%，前三季度累计竣工面积同比增长18%。

拿地情况

• 拿地金额：19家样本房企Q3拿地金额同比增长7%，拿地均价6225元/平，较19年上升近1000元。
• 拿地力度：1-3季度拿地力度分别为38%、49%、35%，Q3龙头房企拿地力度提升，成长房企拿地力度回落。

财务指标

• 预收账款：板块预收账款同比增长8.8%，保障倍数升至1.4，对业绩保障能力较强。
• 费用率：期间费用率6.7%，较19年上升0.1pct，但龙头房企费用率下降0.3pct。

投资收益

• 投资收益：Q3样本房企合联营企业投资收益43亿元，同比增长0.7%；成长房企投资收益增长显著，达214.1%。
• 占比：投资收益占营业利润比重由19年的17%降至14%，对业绩增长有一定缓冲作用。

风险提示

• 政策调控进一步加大；
• 按揭贷利率持续上行；
• 行业库存抬升快于预期；
• 行业基本面超预期下行；
• 房地产税立法推进超预期。

重点公司估值和财务分析

分类房企表现

• 龙头房企：20Q3营业收入同比增长22.6%，归母净利润同比增长20.7%。
• 成长房企：20Q3营业收入同比增长15.5%，归母净利润同比增长13.4%。
• 其他房企：20Q3营业收入同比小幅下降，归母净利润同比下降24.1%。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大；
• 按揭贷利率持续上行；
• 行业库存抬升快于预期；
• 行业基本面超预期下行；
• 房地产税立法推进超预期。