远东资信-中外信用评级机构商业地产行业评级技术比较-2021.4-12页_496kb

中外信用评级机构商业地产行业评级技术比较总结

核心内容概述

本文系统比较了标普、穆迪及国内主要信用评级机构（中诚信、新世纪、远东资信）在商业地产行业信用评级技术上的异同，重点分析了评级对象、评级框架、评级要素与指标、级别调整因素等方面。文章旨在揭示国内外评级机构在商业地产行业评级方法上的差异，为评级实践和行业研究提供参考。

主要观点与关键信息

一、评级对象比较

• 标普与穆迪：评级对象为全球范围内的商业地产公司，包含REITs（房地产投资信托），其定义为持有并运营商业地产的实体，不局限于基金形式。
• 国内机构：评级对象限于中国境内的商业地产公司，不包含REITs。
• 国内机构差异：
  • 中诚信：限定于出租商业物业的公司。
  • 新世纪：涵盖出租与持有商业物业的公司，包括工业厂房等。
  • 远东资信：涵盖销售或出租商业物业的公司，包括商业地产开发商。

二、评级框架比较

• 标普：采用矩阵方法，从业务风险和财务风险两个维度分析，得出基准等级后再进行级别调整。
• 穆迪、中诚信、新世纪、远东资信：采用线性加权评分法，先根据行业风险特征选取关键因子并赋予权重，再对各项因子打分，加总得出基准等级，最后进行级别调整。

三、评级要素与指标比较

• 标普：
  • 指标体系全面，涵盖行业风险、国家风险、竞争地位、盈利能力、资产估值与折旧、现金流与杠杆等。
  • 二级指标中，资产估值与折旧是唯一针对商业地产特点的指标。
• 穆迪：
  • 指标数量较少，但聚焦于财务杠杆水平，认为其对商业地产企业的风险影响最大。
  • 使用经调整的EBITDA，剔除公允价值变动收益，以更准确反映企业经营状况。
• 中诚信：
  • 指标较为全面，涵盖市场地位、资产质量、财务杠杆及资本结构、流动性及资金来源、现金流及盈利能力、定性因素等。
  • 考虑了债务期限结构、融资能力等指标，但未单独设置宏观环境和行业风险指标。
• 新世纪：
  • 指标主要为财务数据，定量指标较多。
  • 特别使用了经调整的EBITDA，并剔除预收款项或合同负债以计算资产负债率。
  • 设置了宏观环境与行业风险作为一级指标，有助于提高与其他行业评级的可比性。
• 远东资信：
  • 以财务数据为主，定量指标占比较高。
  • 涵盖企业运营、企业管理、企业规模、财务杠杆、运营效率、盈利能力、偿债能力等。
  • 注重股东支持与不动产计量方式等非财务因素。

四、级别调整因素比较

• 标普：
  • 级别调整因素包括多元化经营、债务结构、流动性、财务政策、公司治理等。
  • 调整因素较为通用，适用于其他行业。
• 穆迪：
  • 调整因素较多，包括物业项目开发模式、合资经营情况、处置资产收入、高管激励、房地产周期、资产是否受限、环境与社会责任、股东或政府支持等。
  • 调整因素更侧重于行业特性，如房地产周期与非受限资产质量。
• 国内机构：
  • 中诚信：未披露级别调整因素。
  • 新世纪：调整因素主要为财务相关，如持续亏损、高杠杆、流动性风险等。
  • 远东资信：
    • 上调因素：股东支持、不动产计量方式等。
    • 下调因素：受限资产、非经常性损益、负面事件、对外担保、未决诉讼、信用记录、财务信息质量等。

总结

国内外信用评级机构在商业地产行业评级技术上存在显著差异。标普与穆迪更注重全球视角，涵盖REITs等特殊类型，其指标体系较为全面，但穆迪在评级中更聚焦财务杠杆，减少主观判断。国内机构则更关注本土化，指标体系以财务数据为主，部分机构（如新世纪）考虑了宏观环境与行业风险，而远东资信则在财务指标基础上增加了对股东支持和不动产计量方式的关注。整体来看，标普和穆迪的评级框架更注重系统性和可比性，而国内机构则在评级中体现出更强的行业针对性与风险控制意识。