远东资信-中外评级机构房地产开发企业信用评级体系比较-2020.7-13页_478kb

中外评级机构房地产开发企业信用评级体系比较总结

核心内容概述

本文对国际三大评级机构（标普、穆迪、惠誉）和国内主要评级机构（中诚信、联合、鹏元、东方金诚、大公、新世纪）的房地产开发企业信用评级体系进行了横向比较。重点分析了评级对象、评级体系和框架、评级要素以及级别调整因素等方面的异同。

主要观点

1. 评级对象比较

• 国际三大评级机构：标普和穆迪针对全球房地产开发企业，惠誉则专注于中国本土房地产开发企业。
• 国内评级机构：大多数沿用国家统计局行业分类标准，部分机构对房地产开发企业的定义更宽泛，涵盖住宅、商业地产及物业租赁等。
• 共同点：均以房地产销售业务收入占营业总收入的50%作为基本标准。

2. 评级体系和框架比较

• 标普：采用业务风险、财务风险和评级调整项三部分，注重现金流和行业风险分析。
• 穆迪：使用加权平均打分法，权重设定明确，注重财务政策和财务弹性。
• 惠誉：设定行业风险等级作为评级上限，打分方法灵活，不固定权重。
• 国内机构：多数沿用穆迪的打分框架，部分机构如联合接近标普，新世纪则对级别调整因素描述更为具体。

3. 评级要素比较

国际三大评级机构和国内评级机构在房地产开发企业评级要素上存在明显差异：

4. 级别调整因素比较

• 国际三大：均将财务政策、公司治理、流动性、外部支持等因素纳入级别调整。
• 国内机构：多数在“公司治理和管理”或“级别调整因素”中体现，其中新世纪和鹏元的调整因素更为具体，便于实际操作。

关键信息

• 国际三大评级机构：标普和穆迪关注全球房地产开发企业，惠誉专注于中国本土企业。
• 打分方法：标普采用矩阵和加权平均结合；穆迪采用加权平均法；惠誉采用区间下限最低值法。
• 财务数据使用：国际三大更倾向于使用预测数据，而国内机构多使用历史数据，仅东方金诚使用预测数据。
• 中国房地产行业特性：预售制度、政策调控、土地成本、区域市场差异等是国际三大未重点考虑的因素，国内评级机构则更关注。
• 行业风险与评级上限：惠誉明确将行业风险等级作为整个行业的评级上限，而标普和穆迪未采用类似方式。

总结

本文系统比较了中外评级机构在房地产开发企业信用评级体系上的异同，指出国际三大评级机构更注重全球视角和预测数据，而国内评级机构则更贴近中国房地产市场的实际，结合国情进行指标设定和权重分配。不同评级机构在评级框架、要素选取和调整因素上各有侧重，但总体上，国内机构更关注中国特有的行业特征，如预售制度、政策调控和区域市场差异。