20211107-天风证券-房地产土地周报_土地供应环比升温_楼市因城施策_8页_1mb
报告摘要
房地产周报总结（2021年11月07日）
核心内容概览
本报告主要分析了2021年10月25日至10月31日，全国100个城市的土地供应与成交情况，以及房地产市场整体表现，包括投资建议、政策动向及市场趋势。
土地供应情况
本周数据
- 总供应地块数：391宗
- 住宅用地：183宗（占比约46.8%）
- 商服用地：53宗
- 工业用地：139宗
- 其他用地：16宗
- 总供应面积：3803.58万平方米
- 环比增长：68.45%
- 同比下降：26.33%
- 累计同比下降：17.39%
各城市供应情况
- 一线城市：供应面积1054.24万平方米
- 环比增速：5169.47%
- 同比增速：54.97%
- 累计同比增速：5.34%
- 二线城市：供应面积937.58万平方米
- 环比增速：-27.94%
- 同比增速：-43.02%
- 累计同比增速：-11.14%
- 三线城市：供应面积1811.76万平方米
- 环比增速：93.36%
- 同比增速：-36.14%
- 累计同比增速：-23.53%
挂牌均价
- 百城挂牌均价：4356元/平方米
- 环比增长：42.54%
- 同比增长：28.72%
- 一线城市：8881元/平方米（环比增长711.05%，同比增长-5.85%）
- 二线城市：5121元/平方米（环比增长16.25%，同比增长20.86%）
- 三线城市：1200元/平方米（环比下降4%，同比增长-19.35%）
土地成交情况
本周数据
- 总成交地块数：102宗
- 住宅用地：13宗
- 商服用地：24宗
- 工业用地：60宗
- 其他用地：5宗
- 总成交面积：896.9万平方米
- 环比下降：50.1%
- 同比下降：81.41%
- 累计同比下降：18.45%
- 总成交均价：2495元/平方米
- 环比增长：11.83%
- 同比下降：18.3%
- 总成交总价：223.75亿元
- 环比下降：44.21%
- 同比下降：84.82%
各城市成交情况
- 一线城市：成交面积110.62万平方米
- 环比增速：-53.69%
- 同比增速：-42.39%
- 累计同比增速：2.03%
- 二线城市：成交面积435.36万平方米
- 环比增速：-37.14%
- 同比增速：-75.4%
- 累计同比增速：-20.81%
- 三线城市：成交面积350.93万平方米
- 环比增速：-59.49%
- 同比增速：-87.74%
- 累计同比增速：-19.04%
住宅类土地成交
- 住宅成交面积：97.37万平方米
- 环比下降：80.84%
- 同比下降：96.48%
- 住宅成交均价：8143元/平方米
- 环比增长：31.32%
- 同比增长：73.85%
- 住宅成交总价：79.29亿元
- 环比下降：74.84%
- 同比下降：93.89%
房地产市场动态
房地产销售
- 36大城市一手房成交：3.03万套
- 环比增长：3.13%
- 同比下降：31.58%
- 累计同比上升：5.96%
- 11个城市二手房成交：0.6万套
- 环比下降：18.75%
- 同比下降：55.34%
- 累计同比下降：3.4%
住宅可售套数与去化周期
- 14大城市住宅可售套数：68.47万套
- 去化周期：36.6周
- 环比下降：11.01%
- 一线城市：环比下降43.25%
- 二线城市：环比上升0.74%
- 三线城市：环比上升0.18%
政策与市场趋势
房贷利率变化
- 10月房贷利率：首次整体下降
- 首套房贷利率：5.73%
- 二套房贷利率：5.99%
- 同比变动：首套房贷利率下降1个基点，二套利率同样下降1个基点
- 市场预期：房贷利率最紧时期已过，未来趋于平稳，放款速度加快
一线城市二手房市场
- 北京：二手房网签量连续7个月下降，同比下调53.4%，环比下调25.7%
- 广州：二手房网签5253宗，环比下降15.25%，同比下降50.91%
- 深圳：二手房过户套数降至近10年新低，为2012年3月以来最低值
- 市场降温原因：信贷环境收紧、政策调控影响预期
房地产税改革试点启动
- 房地产税试点启动：短期对市场预期形成冲击
- 长期影响：房价与成交量仍由住房供需基本面决定
- 政策动向：多地出现土地流拍，行业风险事件频发
- 政策放松空间：地方政府在限价、限贷、网签、按揭、购房资格、首付款审核等方面有边际放松空间
投资建议
推荐方向
- 优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口
- 优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团
- 优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业
- 低估价值：城投控股、南山控股
原因
- 净利率触底
- 供给侧改革推进
- 持股比例低
- 估值水平低
风险提示
- 政策变化不及预期
- 房屋销售不及预期
- 疫情二次反弹
投资评级
| 行业评级 | 评级 | 说明 |
|---|---|---|
| 强于大市 | 维持评级 | 预期行业指数涨幅5%以上 |
数据来源与分析师信息
- 数据来源：Wind、天风证券研究所
- 分析师：陈天诚
- SAC执业证书编号：S1110517110001
- 邮箱：chentiancheng@tfzq.com
- 联系人：胡孝宇
- 邮箱：huxiaoyu@tfzq.com
本周地产公司拿地情况
- 德清经开：以总价6.35亿元摘得2宗相邻宅地
- 中建国际：以底价2.85亿元摘得温州地块，楼面价1658元/平方米；以总价2.13亿元竞得另一宗地块，楼面价2147元/平方米
- 招商蛇口&东钱湖投资：以底价5.79亿元摘得福州地块，楼面价12260元/平方米
- 保利置业：以总价30.29亿元摘得2宗地块
- 江北城投：以底价4.23亿元摘得宁波地块，楼面价5697元/平方米
- 雅戈尔：以总价19.42亿元竞得鄞州区地块，楼面价20822元/平方米
- 招商蛇口：以3.04亿元摘得长沙商业用地
特别声明
- 本报告仅供客户使用，不构成投资建议
- 报告内容来源于公开资料，天风证券不保证其准确性与完整性
- 报告所载意见、评估及预测可能随时更改，不构成对任何人的个人推荐
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