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2020年9月上海商品住宅市场月报总结

核心内容

2020年9月，上海商品住宅市场延续了8月的热度，成交量与成交价均呈现上涨趋势，市场表现强劲。同时，公寓和别墅市场也保持活跃，但别墅市场整体表现相对平稳。市场结构性分析显示，中低端改善型项目成为成交主力，刚需产品在9月占比显著增加。

主要观点

• 政策与热点：

  • 上海落户政策放宽，对楼市短期影响较小，但长期有助于激活刚需市场。
  • 长租公寓市场风险频发，多地加强风险排查与资金监管。
  • 旧改拿地成为开发商的重要策略，上海诚卫兴置业在宝山杨行镇多次成功拿地，成为区域旧改项目的重要参与者。
  • 国家统计局数据显示，8月一线城市新建商品住宅销售价格上涨，上海房价面临短期上涨压力。

• 商品住宅市场特征：

  • 9月商品住宅成交面积达104.15万平米，环比上涨4.3%，同比上涨35.12%。
  • 新增供应面积达119.43万平米，房企推盘积极。
  • 供应集中在市区核心地段和重点规划区域，如临港、大虹桥，这些区域楼盘热销。
  • 市场去化周期为8.9个月，显示市场供需关系有所改善。

• 公寓市场：

  • 供应面积95.73万平米，环比下降9%，同比上涨18%。
  • 成交面积82.92万平米，环比上涨8%，同比上涨32%。
  • 成交均价环比上涨1%，同比增长5%。
  • 中核锦悦府为销冠，项目位于徐泾板块，区位优势明显。

• 别墅市场：

  • 供应面积23.7万平米，环比下降11%。
  • 成交面积21.23万平米，环比减少9%，同比上涨46%。
  • 成交均价51135元/平米，环比回落4%，同比增长6%。
  • 临港新城板块的港城馨云里项目销量最大，为限价房项目，性价比较高。

关键信息

商品住宅市场数据

公寓市场数据

别墅市场数据

市场结构性成交分析

成交区域结构

• 浦东新区、青浦区、南汇区为成交前三区域。
• 青浦、南汇均价相近，浦东成交量高与其规划策略及客群导入有关。
• 内环内、内外环区域成交占比有所上升，外环外区域成交占比下降，但依旧为市场主力。

成交板块结构

• 徐泾板块、临港新城板块、金山新城板块为成交前三板块。
• 中核锦悦府、陆家嘴锦绣观澜、富顿街区为板块内成交主力。

成交环线结构

• 郊环外与外郊环为成交主力。
• 内环内中，西康路989为销冠；内中环中，凯利海华府热度高；中外环中，森兰星河湾名庭因配套资源带动销量；外郊环中，中核锦悦府因交通优势表现突出。

成交总价结构

• 300-500万和500-800万总价项目为市场成交主力。
• 200-300万刚需项目成交占比显著增加，成为市场亮点。
• 临港新城板块的港城馨云里项目因限价政策成为销量突出的项目。

成交均价结构

• 3-5万元/平米为成交主力，占比47%。
• 5-10万元/平米项目中，中核锦悦府、陆家嘴锦绣观澜表现突出。
• 10万元/平米以上项目中，云锦东方、西康路989、翠湖天地去化较好。

成交户型结构

• 90-120平米户型成交套数最多。
• 90平米以下户型中，陆家嘴锦绣观澜为销冠。
• 120-140平米户型中，上海阳明花园广场、铂翠廷、UNICITY万科天空之城表现较好。
• 200平米以上户型中，云锦东方、翠湖天地、三湘印象名邸去化较好。

数据来源

• 数据来源：数联天下
• 1998-2020年，深耕地产二十二年

总结

2020年9月，上海商品住宅市场整体表现强劲，成交量与成交价均上涨，显示市场活跃度较高。政策放宽与旧改拿地成为市场重要趋势，推动市场结构变化。刚需产品在市场中占比上升，反映市场对价格敏感的购房者需求增加。同时，长租公寓市场风险提示，显示政策对市场稳定性的重要性。整体来看，市场呈现结构性调整，未来市场走势将取决于政策导向与市场供需关系。