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上海商品住宅市场总结（2018年8月刊）

核心内容概览

2018年7月，上海市商品住宅市场呈现出供应量、成交量及成交均价同步上升的趋势，市场整体表现活跃。尽管部分高端项目成交均价显著高于市场平均水平，但整体房价并未创历史新高。市场在限价限购政策背景下，表现出较强的改善型需求，同时库存量小幅回升，但去库存压力依然不大。

主要观点与关键信息

一、报告摘要（核心数据及观点）

• 土地供应量：7月商品住宅土地供应量为98.9万平米，环比增长4234%，同比增长113%，为2016年9月以来第二高。
• 成交面积：7月商品住宅成交面积为68.22万平米，环比增长55%，同比增长4%。
• 成交均价：7月成交均价为52710元/平米，环比上涨3%，同比增长15%，创单月成交均价新高。
• 高端项目影响：大宁金茂府、凯利海华府等高端项目成交均价均高于市场均价，但整体成交面积仍以刚需盘为主。

二、重点项目开盘情况

三、市场回顾

（一）价格结构

• 均价结构：
  • 3-5万元/平米项目成交占比从44%降至35%，减少9个百分点。
  • 5-10万元/平米项目成交占比从29%升至40%，增加11个百分点。
• 总价结构：
  • 500-800万总价段成交占比上升8个百分点，成为市场主力。
  • 300-500万总价段占比下降4个百分点。
  • 1000万以上总价段占比下降2个百分点。

（二）户型结构

• 户型结构：
  • 90-120平米户型占比45%，环比上涨9个百分点。
  • 90平米以下户型占比31%，环比上涨3个百分点。
• 改善需求：
  • 在限价限购环境下，市场表现出明显的改善型需求。
  • 龙湖天璞雅筑、上海长滩、凯利海华府等项目在不同户型区间表现突出。

（三）位置分布结构

• 环线结构：
  • 外郊环占比50%，环比保持不变。
  • 郊环外占比28%，环比上升1个百分点。
  • 中外环占比10%，环比下降2个百分点。
  • 内中环占比8%，保持不变。
• 区域板块结构：
  • 嘉定区以1348套、140268平米位居榜首。
  • 松江区以88830平米位列第二。
  • 浦东新区以63464平米位列第三，均价较高。

（四）物业类型结构

• 公寓市场：
  • 供应面积88万平米，环比增长5516%，同比增长92%。
  • 成交面积63.05万平米，环比增长70%，同比增长14%。
  • 成交均价52826元/平米，环比上涨3%，同比增长15%。
• 别墅市场：
  • 供应面积10.9万平米，环比增长1425%，同比增长1503%。
  • 成交面积5.17万平米，环比下降25%，同比下降50%。
  • 成交均价51294元/平米，环比上涨3%，同比增长12%。

四、存量分析

• 库存量：7月全市商品住宅可售余量为572.89万平米，环比上升10个百分点。
• 存销比：按照近3个月平均销售面积计算，存销比保持稳定，去库存压力不大。
• 区域库存：
  • 内环内余量为42.14万平米。
  • 内外环余量为133.56万平米。
  • 外环外余量为397.19万平米。
• 政策影响：3月份探底后，库存量有所回升，反映出限购限价政策对市场的影响。

五、总结

• 2018年7月上海商品住宅市场呈现供应、成交、均价三线齐涨的趋势。
• 龙湖天璞雅筑作为外郊环代表性项目，对市场均价影响显著。
• 高端项目集中入市推动均价上涨，但整体成交仍以刚需盘为主。
• 市场改善需求明显，尤其在限价限购环境下。
• 库存量小幅回升，但去库存问题尚未显现，市场依然稳健。

六、附图说明

• 图：上海商品住宅月度供求及均价走势
• 图：7月商品住宅成交均价结构（按套数）
• 图：6月商品住宅成交均价结构（按套数）
• 图：上海别墅月度供求及均价走势

七、数据来源与联系方式

• 数据来源：同策研究院、数联天下
• 执笔人：陈揽月
• 联系方式：
  • 邮箱：chenlanyue@tospur.com
  • 电话：021-51560606

八、免责申明

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