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2020年9月上海商品住宅市场月报总结

核心内容概览

2020年9月，上海商品住宅市场延续了8月份的热度，成交量价同环比均上涨，呈现出“金九”成色十足的态势。房企推盘积极，新增供应达到119万平米，市区核心地段及政策、规划概念区域（如临港、大虹桥）楼盘热销。与此同时，公寓和别墅市场也表现活跃，但别墅市场成交量与均价有所回落。

主要观点

政策与热点

• 上海落户政策放宽：将“世界一流大学建设高校”应届毕业生纳入直接落户范围，有助于吸纳青年人才。短期内对楼市影响较小，主要依赖家庭经济实力；长期则有助于激活刚需，调整改善型需求为主的市场格局。
• 长租公寓风险提示：近期多地出现长租公寓“爆仓跑路”现象，暴露了部分企业的商业模式脆弱性。行业主管部门已开始关注并加强监管。
• 旧改拿地成为热点：开发商通过旧改拿地获取低成本土地，如上海诚卫兴置业在宝山杨行镇多次竞得地块，成为该区域旧改项目最多的开发商之一。

商品住宅市场特征

• 成交量与均价上涨：9月商品住宅成交面积达104.15万平米，环比增长4.3%，同比增长35.12%；成交均价为56253元/平米，环比持平，同比增长5%。
• 成交区域结构：浦东、青浦、南汇为成交主力区域，其中临港新城、川沙等板块因规划策略和配套资源而表现优异。
• 成交板块结构：徐泾板块为成交榜首，中核锦悦府为该板块主力；临港新城、金山新城板块也表现突出。
• 成交环线结构：内环内、内外环为成交主力，但外环外存量占比下降，外郊环成交占比上升。
• 成交总价结构：300-500万和500-800万总价项目为市场主力，但200-300万刚需项目占比大幅增加。
• 成交均价结构：3-5万元/平米为成交主力，占比47%；均价10万元/平米以上项目成交占比上升。
• 成交户型结构：90-120平米户型成交居多，120平米以下户型占比增加，显示市场趋刚需化。

关键信息

本月数据快报

• 商品住宅：供应119.43万平米，成交104.15万平米，均价56253元/平米，去化周期8.9个月。
• 公寓：供应95.73万平米，成交82.92万平米，均价57561元/平米，去化周期9.0个月。
• 别墅：供应23.70万平米，成交21.23万平米，均价51135元/平米，去化周期8.6个月。

成交区域结构

• 浦东新区：成交面积最大，其中陆家嘴锦绣观澜、馨雅铭苑等项目表现优异。
• 青浦区：成交面积紧随其后，徐泾板块中核锦悦府为成交主力。
• 南汇区：成交面积位列第三，表现突出。

成交板块结构

• 徐泾板块：中核锦悦府为成交主力，均价6.1万元。
• 临港新城板块：港城馨云里为成交主力，均价2.3万元。
• 金山新城板块：铂翠廷为成交主力，均价2.9万元。

成交环线结构

• 内环内：西康路989、翠湖天地等项目表现突出。
• 内中环：凯利海华府、云锦东方等项目表现优异。
• 中外环：森兰星河湾名庭、古北尚郡等项目表现良好。
• 外郊环：中核锦悦府、陆家嘴锦绣观澜等项目表现强劲。

成交总价结构

• 刚需项目：200-300万总价项目成交占比大幅增加。
• 中端项目：300-500万和500-800万总价项目为成交主力。
• 高端项目：1000万元以上项目成交表现稳定，森兰星河湾名庭、古北尚郡等项目表现突出。

成交均价结构

• 2万元/平米以下：依云湖、新华御湖上园等项目成交表现良好。
• 2-3万元/平米：港城馨云里、馨悦名邸等项目成交表现突出。
• 3-5万元/平米：富顿街区、四季都会·晓风来等项目成交居多。
• 5-10万元/平米：中核锦悦府、陆家嘴锦绣观澜等项目成交表现优异。
• 10万元/平米以上：云锦东方、翠湖天地等项目成交表现突出。

成交户型结构

• 90平米以下：陆家嘴锦绣观澜为成交榜首，显示市场趋刚需化。
• 90-120平米：中核锦悦府、港城馨云里等项目成交表现良好。
• 120-140平米：上海阳明花园广场、铂翠廷等项目成交居多。
• 140-200平米：森兰星河湾名庭、中核锦悦府等项目成交表现优异。
• 200平米以上：云锦东方、翠湖天地等项目成交表现突出。

市场结构性成交分析

成交区域结构

• 浦东新区：成交面积最大，受益于规划策略和配套资源。
• 青浦区：成交面积紧随其后，徐泾板块表现突出。
• 南汇区：成交面积位列第三，显示市场活跃。

成交板块结构

• 徐泾板块：中核锦悦府为成交主力，均价高于6.1万元。
• 临港新城板块：港城馨云里为成交主力，均价高于2.3万元。
• 金山新城板块：铂翠廷为成交主力，均价高于2.9万元。

成交环线结构

• 内环内：西康路989、翠湖天地等项目表现突出。
• 内中环：凯利海华府、云锦东方等项目表现良好。
• 中外环：森兰星河湾名庭、古北尚郡等项目表现优异。
• 外郊环：中核锦悦府、陆家嘴锦绣观澜等项目表现强劲。

成交总价结构

• 刚需项目：200-300万总价项目成交占比显著增加。
• 中端项目：300-500万和500-800万总价项目为市场主力。
• 高端项目：1000万元以上项目成交表现稳定，森兰星河湾名庭、古北尚郡等项目表现突出。

成交均价结构

• 2万元/平米以下：依云湖、新华御湖上园等项目成交表现良好。
• 2-3万元/平米：港城馨云里、馨悦名邸等项目成交表现突出。
• 3-5万元/平米：富顿街区、四季都会·晓风来等项目成交居多。
• 5-10万元/平米：中核锦悦府、陆家嘴锦绣观澜等项目成交表现优异。
• 10万元/平米以上：云锦东方、翠湖天地等项目成交表现突出。

成交户型结构

• 90平米以下：陆家嘴锦绣观澜为成交榜首，显示市场趋刚需化。
• 90-120平米：中核锦悦府、港城馨云里等项目成交表现良好。
• 120-140平米：上海阳明花园广场、铂翠廷等项目成交居多。
• 140-200平米：森兰星河湾名庭、中核锦悦府等项目成交表现优异。
• 200平米以上：云锦东方、翠湖天地等项目成交表现突出。

数据来源

• 数据来源：数联天下
• 深耕地产二十二年

总结

2020年9月，上海商品住宅市场整体表现强劲，成交量价同环比上涨，房企推盘积极，市场供需关系有所改善。政策层面，落户政策放宽和旧改拿地成为市场热点，对市场产生积极影响。市场结构上，刚需项目占比增加，中高端项目表现良好，市场呈现分化趋势。总体来看，市场保持活跃，但需关注供需失衡和价格波动风险。