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2020年4月上海商品住宅市场月报总结

核心内容概览

2020年4月，上海商品住宅市场呈现供应放量、成交量稳步回升、成交均价小幅波动的趋势。市场整体处于下行调整期，但随着政策支持和供应释放，市场购房意愿增强，预计未来成交量将持续回升。改善型需求释放明显，刚需市场仍待激活。同时，长三角交通一体化及铁路项目落地，对环沪房地产市场形成利好。

主要观点

政策与热点

• 政策支持：

  • 上海市发改委发布《扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》，提出加快土地出让收入使用、激发社会投资活力、保障融资对接服务等措施，支持旧改项目及房地产市场稳定发展。
  • 上海公积金二套改善住房标准依据上年末人均住房面积调整，对市场影响有限。
  • 银保监会强调银行需监控资金流向，严防贷款违规流入房地产市场，抑制投资性需求。

• 交通规划：

  • 长三角交通一体化规划出台，推动上海与周边城市构建1小时通勤网，促进区域产业与人才互动。
  • 沪苏湖铁路初步设计获批，沪通铁路一期试跑，进一步加强上海与南通、湖州等城市的联系。

市场特征

• 供应与成交：

  • 商品住宅供应面积为95.69万平米，环比增长2148%，同比上涨25%。
  • 成交面积47.32万平米，环比增长28%，同比下降31个百分点。
  • 公寓市场供应面积89.86万平米，同比上涨35%；成交量41.69万平米，环比增长24%，同比下降31%。
  • 别墅市场供应面积5.83万平米，同比下跌42%；成交量5.63万平米，环比上涨63%，同比下跌33%。

• 价格波动：

  • 商品住宅成交均价59,059元/平米，环比微涨1%，同比上涨9%。
  • 公寓成交均价59,333元/平米，环比上涨2%，同比上涨10%。
  • 别墅成交均价57,132元/平米，环比下降3%，同比上涨2%。

• 市场趋势：

  • 市场购房意愿高，访客指数呈上涨趋势，预计未来成交量将持续回升。
  • 需求主要分为外围区的刚需及市中心的改善型需求，改善型需求更关注性价比。

关键信息

成交排名

• 商品住宅销冠：大华公园城市（张庙板块），成交面积21,317.09平米。
• 公寓销冠：大华公园城市（张庙板块），成交面积21,317.09平米。
• 别墅销冠：东滩花园（陈家镇板块），成交面积4,022.04平米。

区域与板块

• 商品住宅成交前三区域：宝山区、松江区、南汇区。
• 成交板块前三：张庙板块、安亭汽车城板块、佘山板块。
• 商品住宅存量前三区域：奉贤、南汇、青浦区。

环线结构

• 成交环线结构：中外环成交所占比例增加5个百分点，外郊环相应下降。
• 内环内项目：绿地外滩中心、瑞虹新城天悦郡庭、滨江凯旋门。
• 外郊环项目：公元2040、四季都会、路劲上海派。

成交总价结构

• 主力总价段：300-800万元。
• 1000万元以上项目：绿地外滩中心、瑞虹新城天悦郡庭、锦绣里。

成交户型结构

• 主力户型：120平米以下。
• 120-200平米户型：成交份额占比环比增长4个百分点。
• 公寓主力户型：97-99平米三房。

市场结构性成交分析

成交区域结构

• 宝山区、松江区和南汇区为成交前三甲，其中宝山区因大华公园城市热销而占据主导。

成交板块结构

• 张庙板块、安亭汽车城板块、佘山板块为主要成交板块，项目多定位刚需与刚改，均价较低，成交量大。

成交环线结构

• 中外环成交所占比例增加，外郊环相应下降，显示市场对市中心及近郊的偏好。

成交均价结构

• 3-5万元/平米为成交主力，占比46%。
• 5-10万元/平米成交份额环比增加，显示高端改善型需求的释放。

成交户型结构

• 120平米以下户型成交套数最多，120-200平米户型成交份额占比增长。
• 公寓市场主力户型为97-99平米三房，大华公园城市表现突出。

数据亮点

• 供应放量：商品住宅、公寓市场供应大幅增加，推动成交量回升。
• 价格低位：整体市场价格仍处于低位，改善型需求更关注性价比。
• 热点项目：大华公园城市、绿地外滩中心、瑞虹新城天悦郡庭等项目表现突出。
• 政策影响：旧改和土地出让政策对市场起到稳定作用，促进市场交易活跃度。

总结

2020年4月，上海商品住宅市场在政策支持与供应释放下呈现积极态势，成交量稳步回升，价格调整。市场结构显示，刚需与刚改需求逐步释放，改善型需求增长显著。交通一体化和铁路项目落地进一步推动环沪房地产市场发展。未来市场有望持续回暖，成交量和价格均有望逐步回升。