20220626-浙商证券-房地产及物管行业周报2022年W25_新房成交延续回暖_带动板块修复_35页_3mb

新房成交延续回暖，带动板块修复 - 2022年W25周报总结

核心内容

• 行业评级：看好
• 时间范围：2022年6月18日-2022年6月24日
• 报告作者：杨凡
• 重点分析领域：房地产及物管行业

主要观点

• 新房市场：成交表现延续回暖趋势，但增幅有所减弱。本周全国30城新房成交面积环比+25%，同比+12%，但同比增速由正转负，下降20pct。部分二线城市如苏州、青岛、无锡、郑州等成交量增长显著，而一、三线城市同比均为负。
• 二手房市场：表现不及新房市场，成交量环比-1.03%，同比-8%，同比增速由正转负。
• 土地市场：整体延续较冷趋势，全国100大中城市土地供给与成交面积环比下降，且一、三线城市同比均为负。
• 板块行情：A股SW房地产上涨1.86%，跑输大盘；恒生地产建筑业上涨4.47%，跑赢大盘。物管板块表现优于大盘，恒生物业服务及管理上涨5.87%。
• 政策放松：多地出台放松政策，如温州、宜兴、廊坊、武汉、九江、佛山三水区等，主要集中在首付比例、公积金支持、购房补贴、房票安置、贷款利率等方面，以促进购房需求。
• 投资建议：继续看好综合能力最优的优质龙头（如保利发展、中国海外发展），弹性强的小而美房企（如滨江集团、华发股份），以及中介和物业板块机会（如贝壳、碧桂园服务、旭辉永升服务）。
• 风险提示：政策放松力度和速度弱于预期，宏观基本面持续承压，个别房企信用事件可能影响板块估值修复。

关键信息

地产板块

• 整体表现：A股SW房地产上涨1.86%，跑输大盘0.13pct；H股恒生地产建筑业上涨4.47%，跑赢大盘1.41pct。
• 重点公司表现：
  • A股：华发股份（+7.25%）、金地集团（+4.83%）、保利发展（+4.11%）、华侨城A（+3.06%）、新城控股（+2.69%）。
  • H股：建发国际集团（+19.05%）、正荣地产（+16.98%）、旭辉控股集团（+15.98%）、华润置地（+13.53%）、合景泰富集团（+13.15%）。
• 重点城市表现：
  • 一线城市：北京（-24%）、上海（+16%）、广州（+26%）、深圳（-11%）。
  • 二线城市：杭州（+21%）、南京（+2%）、苏州（+108%）、宁波（+95%）、无锡（+5%）、佛山（-14%）等。
  • 三线城市：扬州（+6%）、嘉兴（+206%）、温州（+32%）、金华（+7%）、常州（-3%）、连云港（+40%）等。

物业板块

• 整体表现：恒生物业服务及管理上涨5.87%，跑赢大盘2.81pct；AH股重点跟踪物业个股中，上涨个数多于下跌个数。
• 重点公司表现：
  • 碧桂园服务（+15.66%）、旭辉永升服务（+13.53%）、绿城服务（+12.85%）、绿城管理控股（+9.13%）、金茂服务（+8.53%）。
• 估值情况：
  • 碧桂园服务：市值1,095亿元，年内累计涨幅-30%，PE（2022E）15.07倍。
  • 保利物业：市值286亿元，年内累计涨幅-16%，PE（2022E）21.38倍。
  • 绿城服务：市值282亿元，年内累计涨幅20%，PE（2022E）21.16倍。
  • 旭辉永升服务：市值169亿元，年内累计涨幅-20%，PE（2022E）15.62倍。
• 港股通持仓变化：
  • 碧桂园服务、绿城服务、旭辉永升服务等公司港股通持仓量及持股占比有所上升。

土地市场

• 全国100大中城市：土地供应面积环比-35%，土地成交面积环比-37%，溢价率3.5%。
• 分线城市表现：
  • 一线城市：土地成交面积6万平，环比-91%，同比-98%。
  • 二线城市：土地成交面积465万平，环比+75%，同比+27%。
  • 三线城市：土地成交面积335万平，环比-65%，同比-66%。

房企发债情况

• 境内债：多个房企发行债券，如常高新集团、招商蛇口、苏州高新、建发国际集团等，利率和期限各异。
• 境外债：部分房企进行境外债券发行，如中国金茂、旭辉控股集团等，涉及转换价调整和债务重组。

总结

本周房地产市场延续回暖趋势，新房成交表现优于二手房，但整体幅度有所减弱。政策放松主要集中在地方层面，通过调整首付比例、加大公积金支持、购房补贴、房票安置等方式促进市场修复。物管板块表现优于大盘，部分公司涨幅显著。尽管部分城市成交量有所改善，但整体市场仍面临一定的压力，需关注政策放松力度和宏观经济环境的变化。投资建议继续看好优质龙头和弹性房企，以及物业板块机会。