2016-05-09-第一太平戴维斯-北京写字楼市场简报2016年第一季度_3页_1mb

北京甲级写字楼市场简报 - 2016年4月 核心总结

市场概述与影响因素

• 受整体经济增速放缓影响，企业扩张谨慎，市场需求缩减，业主对租金预期更为理性。
• P2P等新兴金融公司承租需求旺盛，但因租户流动性高带来租约不稳定风险，业主对该类客户引入态度更为谨慎，期望租金更加务实。
• 2016年内预计新增超67万平方米供应，其中燕莎区域将迎来集中供应，未来三年累计新增200万平方米供应预期。

各商务区表现

• 传统商务区 (CBD、金融街等)：
  • 市场整体空置率有所上升至3.9%。
  • 金融街: 甲级写字楼存量达199万㎡，空置率极低（1.8%），支撑租金水平。平均租金381.5元/㎡/月(RMB)，季度环比增长0.8%。
  • 中关村: 租金水平最低的核心商务区之一（275.4元/㎡/月），季度环比增长1.3%。因供给真空，市场表现稳定。
• 新兴区域 (燕莎、望京、亚奥、东二环外等)：
  • 燕莎区域: 正经历集中供应，2016年开局新增逾20万㎡，去化压力大，租金环比下滑1.6%至295.5元/㎡/月。未来仍将有大量面积入市。
  • 望京区域: 存量待消化，空置率较高（10.3%）。但其低租金、好品质吸引了东部企业溢出需求，2016年预计新增18万㎡。租金水平约198.6元/㎡/月（代租新增）。
  • 亚奥商务区: 存量小，正在发展阶段。租金水平约393.6元/㎡/月，空置率约为1.9%-5.0%。

供应与展望

• 2016年第一季度新增供应：亚洲基础设施投资银行总部(46,400㎡)。
• 市场展望： 前景谨慎。供需关系趋向失衡，未来需求缩减，供应量巨大。房东需要更谨慎选择租户、调整租金预期并提供租金折扣以吸引优质租户。通州、丽泽等非核心区域正快速发展，但尚处于建设期，有待成熟。

核心结论

• 北京甲级写字楼市场规模持续扩大，主要商务区租金维持高位但增长面临压力，特别是非核心/new supply区域出现下滑。
• 市场空置率小幅上升，未来库存压力显著。
• 经济形势与政策对市场走向具有重要影响。