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北京甲级写字楼市场Q2 2019总结

核心内容

2019年第二季度，北京甲级写字楼市场出现回暖迹象，但租金仍面临下行压力。整体市场供应增加，需求主要来自金融、高科技和互联网行业，推动了市场活跃度的回升。然而，全球经济放缓导致企业缩减办公面积，租金持续承压。

主要观点

• 市场回暖：尽管租金面临下行压力，但Q2的租赁成交数量较Q1显著增加，显示出市场活跃度有所回升。
• 租金下行：受经济增速放缓影响，平均租金环比下降1.5%，部分区域如CBD、燕莎等租金跌幅更大。
• 供应增加：Q2新增供应面积达170,234平方米，主要集中在CBD中服地块、奥运村及丽泽金融商务区，导致空置率小幅上升至9.5%。
• 需求结构：金融、互联网和高科技行业是主要需求来源，尤其是保险、基金、信托等细分领域表现活跃。
• 未来展望：预计2019年下半年将有约70万平方米的新供应入市，进一步加剧租金下行压力和空置率上升趋势。

关键信息

市场概况

• GDP增长：2019年上半年北京GDP同比增长6.3%，其中金融、信息服务、科技服务三大行业贡献超过67%。
• 季度增长：Q2 GDP同比增长6.3%，比Q1下降0.1个百分点。

租金表现

• 平均租金：Q2全市甲级写字楼平均租金为363.3元/平方米/月，环比下降1.5%。
• 区域差异：
  • CBD：平均租金375.0元/平方米/月，环比下降2.7%。
  • Financial Street：平均租金664.4元/平方米/月，环比上升0.4%，为全市最高租金区域。
  • Lufthansa：平均租金365.1元/平方米/月，环比下降3.2%。
  • East 2nd Ring Road：平均租金328.9元/平方米/月，环比下降0.1%。
  • Zhongguancun：平均租金374.2元/平方米/月，环比下降2.4%。
  • Olympic Games Village：平均租金339.3元/平方米/月，环比上升1.0%。
  • Wangjing-Jiuxianqiao：平均租金266.8元/平方米/月，环比下降1.0%，空置率上升至14.4%。

空置率变化

• 整体空置率：Q2全市空置率上升至9.5%，环比增加0.6个百分点。
• 区域空置率：
  • CBD：7.6%，环比上升0.8个百分点。
  • Financial Street：1.4%，保持低位。
  • Lufthansa：8.4%，环比上升0.3个百分点。
  • East 2nd Ring Road：8.0%，环比上升1.0个百分点。
  • Zhongguancun：3.4%，环比上升1.6个百分点。
  • Olympic Games Village：5.4%，环比上升0.4个百分点。
  • Wangjing-Jiuxianqiao：14.4%，环比上升0.5个百分点。

供应与成交

• 新增供应：Q2新增供应面积170,234平方米，主要来自中国人寿金融中心和铭丰大厦。
• 租赁成交：Q2净吸纳量为90,000平方米，是Q1的三倍，上半年累计净吸纳量约120,000平方米。
• 主要成交项目：
  • Financial Street：光大信托租赁太平洋保险大厦10,000平方米。
  • CBD：远洋集团租赁三星大厦34,000平方米。
  • East 2nd Ring Road：友邦保险租赁居然大厦7,600平方米。
  • Lufthansa：昆仑健康保险租赁骏豪中央公园7,200平方米。
  • Olympic Games Village：中国工商银行租赁天圆祥泰大厦4,400平方米。
  • Wangjing-Jiuxianqiao：鸿和科技租赁融新科技中心5,500平方米。

投资市场

• 核心区域无交易：Q2核心商务区未有大宗交易，但新兴区域通州发生一宗整售交易。
• 通州交易：中银集团投资有限公司以30亿元购买通州富力中心C-01写字楼。
• 数据中心投资：人民网股份有限公司以2.52亿元收购顺义蓝汛首鸣数据中心。

未来展望

• 下半年供应预期：预计2019年下半年将有约70万平方米的新供应入市，主要集中在CBD中服地块、奥运村和丽泽金融商务区。
• 租金压力：新增供应将对租金增长形成压力，预计租金将继续下行。
• 空置率上升：随着供应增加，空置率预计小幅上升，尤其是丽泽金融商务区。

研究团队

• David Ji 纪言迅：大中华区研究及咨询部主管
• Regina Yang 杨悦晨：上海及北京研究及咨询部主管
• Amy Cui 崔佳佳：北京研究及咨询部分析员
• Ocean Ruan 阮洋：广州研究及估价部高级经理
• Martin Wong 王兆麒：大中华区研究及咨询部高副董事
• Cliff So 苏锐强：台北瑞普莱坊物业代理及咨询部副总经理
• Bernard Ong 王君申：北京董事总经理，项目管理部主管
• Demi Zhu 朱毓敏：北京办公楼服务部主管

研究报告与资源

• Knight Frank Research 提供全球范围内的策略性建议、市场预测和顾问服务。
• 近期报告：
  • 《新兴领域》2019报告
  • 北京写字楼市场报告 Q1 2019
  • 上海写字楼市场报告 Q2 2019
  • 2019全球豪宅市场展望
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