2015-11-30-第一太平戴维斯-上海写字楼市场简报2015年第三季度_6页_609kb

上海写字楼市场简报（2015年第三季度）

核心商务区：

• 供应放量：第三季度新增供应12.5万平方米，2015年共9个项目新增38万平米，推高总量至600万平方米以上。预计2015第四季度新增供应63万平方米，其中80%位于次级商务区。
• 需求稳定：核心商务区甲级写字楼空置率下降至7.1%，平均租金环比增长0.3%，达8.65元/平方米/天。浦西与浦东租金同步上涨，分别为0.2%和0.7%。
• 市场特征：行政区合并（静安与闸北）将扩充土地使用面积和人口，影响区域写字楼需求结构。上海中心、外滩SOHO、新梅联合广场等项目交付增加市场活力，但高运营成本限制部分企业投资意愿。
• 投资活动：市场活跃，大宗交易成交额达人民币145亿元，占总投资68%。领汇信托高价收购企业天地1、2号楼，凸显优质资产吸引力。

非核心商务区：

• 租金/空置率对比：平均租金维持5.0元/平方米/天，空置率18.8%。陆家嘴和徐家汇租金较高（10.2元/平方米/天，7.2元/平方米/天），但周转快；竹园空置最高，受竞争项目加剂数上涨。
• 市场展望：预计2015第四季度迎来供应高峰（超100万平米），以次级商区和新兴商务区为主，可能导致租金及入驻率承压。

其它关键点：

• 新项目竞争激烈：新项目入市提供更多优惠，推动租金下行压力和入驻率波动。
• 营改增延期：税改推迟可能部分缓冲市场利率下行的资本资金压力。
• 投资趋势：中外资投资者偏好转变，聚焦现阶段供不应求资产或长期持有、高收益项目。
• 散售市场：2015第三季度供应量环比上升11%；由于收益率降低和有限资产升值空间，投资者信心谨慎，自用需求仍为主导；虹桥交通枢纽、新江湾、长风、前滩等新区项目值得关注。

总结：
整体上海写字楼市场在新项目交付和政策因素影响下复杂发展，核心区短期供需格局变动，非核区长期竞争压力加剧。