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北京甲级写字楼市场简报（2015年第一季度）

核心内容

2015年第一季度，北京甲级写字楼市场在新增供给和净吸纳量的推动下，整体空置率小幅下降，净有效租金连续四个季度上涨。尽管新增项目主要位于非核心区域，市场仍表现出去中心化趋势，但传统商务区依然保持稳定。

主要观点

• 整体市场表现

  • 全市甲级写字楼市场存量增至988万平方米，仍为大陆地区最大。
  • 空置率环比下降0.6个百分点至4.2%。
  • 净有效租金环比上涨0.6%，至320.7元/平方米/月，同比上涨3.1%。
  • 净吸纳量达14.2万平方米，同比增长163.5%，连续六个季度增长。

• 新增供给情况

  • 本季度新增供给89,000平方米，来自两个项目：锦什坊街柒号（金融街，59,000平方米）与诺金中心（望京，30,000平方米）。
  • 锦什坊街柒号因金融街区域供不应求，取得良好预租率。
  • 诺金中心由首旅开发，包含写字楼、五星级酒店及商务酒店，入市时间较晚，对望京区域空置率影响较小。

• 需求结构

  • 金融、IT及高科技、电子商务以及专业服务企业主导市场需求，合计占73%。
  • 制造企业需求持续下降，仅占4%。
  • 内资企业持续主导本地市场需求，占75%，而外资企业需求比例下降至25%。

• 各商务区表现

  • 金融街：空置率升至2.0%，租金上涨0.6%至521元/平方米/月。
  • CBD：租金仅上涨0.2%至364.7元/平方米/月，空置率下降1.1个百分点至5.4%。
  • 中关村：租金上涨0.5%至240.6元/平方米/月，空置率下降0.5个百分点至4.7%。
  • 新兴区域：平均租金上涨0.4%至261.9元/平方米/月，空置率下降2.5个百分点至6.3%。

关键信息

表1：北京市甲级写字楼租赁市场关键指标（2015年第一季度）

表2：2015年第一季度新增供给

表3：2015年第一季度主要租赁成交案例

表4：未来项目聚焦（2015年第二季度）

表5：2015年第二季度至第四季度新增供给

市场展望

• 2015年全年预计有7个项目交付使用，新增供给达45.2万平方米，为过去五年年均供给量的1.66倍。
• 新增供给主要集中在望京、亚奥等新兴区域，短期内将对这些区域的租金和出租率造成下行压力。
• 传统商务区因供给有限，租金和空置率将保持稳定。
• 预计到2015年底，全市空置率将上升至7-8%，甲级写字楼平均租金可能降至310-320元/平方米/月。

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