核心内容
金地集团（600383.SH）近年来在房地产行业中表现突出，特别是在2016年实现销售金额1006亿元，同比增长63%，在销售过千亿房企中排名第5，权益销售排名全国第11。2017年1-5月销售金额达518亿元，继续保持第11名。公司通过城市深耕战略实现了销售规模的稳步增长，并且大户型库存去化接近尾声，存货开发产品余额近年来首次下降。
主要观点
- 销售增长显著：公司近两年销售增速较快，2016年实现63%的同比增长，2017年1-5月继续保持稳健增长。
- 城市深耕成效显著：公司布局25个城市，6个城市销售排名前十，单城销售规模平均超40亿元，具备较强的区域市场掌控能力。
- 财务状况良好：2016年净负债率35%，在手现金充沛，经营现金流净流入171亿元，具备较强的融资能力和扩张潜力。
- 估值具备吸引力：公司市值/2016年销售为0.52x，市值/2017年预期销售为0.43x，处于行业低位，同时ROE和毛利率相对较高。
- 盈利预测积极：预计2017年和2018年EPS分别为1.40元和1.46元，维持“买入”评级。
关键信息
销售情况
- 2016年：销售金额1006亿元，同比增长63%，权益销售排名全国第11，流量销售排名第12。
- 2017年1-5月：销售金额518亿元，排名第11。
- 全年预期：2017年销售预计超过1200亿元，同比增长20%-30%。
土地储备与开发
- 土地储备：2016年年末土地储备总建面接近3000万平米，潜在货值达4200亿元。
- 新开工规模：预计保持在600万平米以上，具备充足的资源释放销售业绩。
财务指标
- 现金流状况：2016年经营活动现金流净流入171亿元，创历史新高。
- 融资成本：2016年综合融资成本为4.52%，低于中长期贷款基准利率。
- 净负债率：2016年净负债率35%，具备一定的加杠杆空间。
- 资产负债率：2016年为65.4%，逐年下降。
估值分析
- PS（市销率）：2016年为0.52x，2017年预期为0.43x，处于行业低位。
- PE（市盈率）：2016年为16.23x，2017年预计为8.23x，持续下降。
- PETTM（市净率）：2016年为1.39x，2017年预计为1.20x，处于规模房企中较低水平。
- 股息率：当前股价对应2017年股息率超6%，分红率提高至近40%。
产品策略
- 大户型库存去化：2016年通过市场热度大幅消化前期堆积的高端产品库存，如西安湖城大境，该项目竣工未售成本从2014年的20亿元降至2016年的3.3亿元。
- 产品线升级：公司产品策略更加贴近主流需求，有助于提升销售去化速度和利润率。
风险提示
- 行业调控政策：可能影响公司今年销售完成情况。
- 利润增速：因结转节奏原因可能低于预期。
- 现金分红率：可能低于预期。
盈利预测
| 年度 |
营业收入（百万元） |
增长率(%) |
EBITDA（百万元） |
净利润（百万元） |
增长率(%) |
EPS（元/股） |
| 2015A |
32,762 |
-28.21% |
3,900 |
3,200 |
-19.94% |
0.71 |
| 2016A |
55,509 |
69.43% |
8,670 |
6,300 |
96.87% |
1.40 |
| 2017E |
59,491 |
7.17% |
9,425 |
6,314 |
0.22% |
1.40 |
| 2018E |
64,189 |
7.90% |
9,938 |
6,596 |
4.47% |
1.46 |
| 2019E |
69,084 |
7.63% |
10,391 |
6,860 |
4.00% |
1.52 |
资产负债表（单位：百万元）
| 项目 |
2015A |
2016A |
2017E |
2018E |
2019E |
| 流动资产 |
117,024 |
124,745 |
131,604 |
147,426 |
164,825 |
| 货币资金 |
15,001 |
21,565 |
17,100 |
18,900 |
21,000 |
| 存货 |
77,640 |
71,777 |
76,677 |
83,849 |
91,588 |
| 资产总计 |
139,346 |
153,634 |
163,116 |
181,901 |
202,580 |
利润表（单位：百万元）
| 项目 |
2015A |
2016A |
2017E |
2018E |
2019E |
| 营业收入 |
32,762 |
55,509 |
59,491 |
64,189 |
69,084 |
| 净利润 |
4,843 |
8,576 |
8,419 |
8,795 |
9,147 |
| 归属母公司净利润 |
3,200 |
6,300 |
6,314 |
6,596 |
6,860 |
| EBITDA |
3,900 |
8,670 |
9,425 |
9,938 |
10,391 |
现金流量表（单位：百万元）
| 项目 |
2015A |
2016A |
2017E |
2018E |
2019E |
| 经营活动现金流 |
8,394 |
17,082 |
2,308 |
1,772 |
4,104 |
| 投资活动现金流 |
-7,433 |
-965 |
-2,309 |
-1,673 |
-1,931 |
| 筹资活动现金流 |
-2,864 |
-9,552 |
-4,464 |
1,701 |
-73 |
| 现金净增加额 |
-1,865 |
6,616 |
-4,465 |
1,800 |
2,100 |
主要财务比率
| 指标 |
2015A |
2016A |
2017E |
2018E |
2019E |
| 毛利率 |
28.7% |
29.5% |
29.8% |
29.6% |
29.3% |
| ROE |
9.5% |
16.8% |
14.6% |
13.2% |
12.1% |
| 净利率 |
14.8% |
15.4% |
14.2% |
13.7% |
13.2% |
| 净负债率 |
49.8% |
28.4% |
26.6% |
24.7% |
20.7% |
| P/E |
16.2 |
8.2 |
8.2 |
7.9 |
7.6 |
| P/B |
1.5 |
1.4 |
1.2 |
1.0 |
0.9 |
| EV/EBITDA |
22.0 |
8.5 |
7.2 |
7.0 |
6.6 |
投资评级
- 公司评级：买入
- 预期表现：未来12个月内股价表现强于大盘15%以上
分析师信息
- 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，9年房地产研究经验
- 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，4年房地产研究经验
- 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，5年房地产研究经验
- 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2年研究经验
联系方式
- 分析师：乐加栋（lejiadong@gf.com.cn）、金山（jinshan@gf.com.cn）
- 客户服务：021-60750620、021-60750652
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