20200713-华安证券-金地集团-600383.SH-三十余载耕耘_稳健发展逢春_38页_2mb

金地集团发展总结

核心内容

金地集团自1988年成立以来，已走过三十多年的发展历程，始终坚持稳健经营、精准布局的策略，实现了销售规模的稳步增长与财务结构的持续优化。公司于2001年在上海证券交易所上市，逐步从单一住宅开发业务转型为“住宅开发为主、商业开发与运营和房地产金融为两翼”的复合型地产企业集团。

主要观点

• 稳健发展：公司始终以稳健经营为核心，2019年净负债率58%，仍处于行业较低水平，且拥有充足的货币资金（451.4亿元）和较低的融资成本（4.99%）。
• 土储充裕：截至2019年末，公司总土地储备达5233万平方米，其中一二线城市占比约75%，布局合理且具备良好的市场基础，有助于未来销售规模的稳步提升。
• 城市深耕：公司通过深耕核心城市，实现销售规模的垂直增长，而非横向扩张。2016年实现千亿销售目标，2019年销售金额达2106亿元，同比增长29.7%。
• 多元化业务：公司积极拓展商业地产、房地产金融及物业管理等业务，形成“住宅+商业+金融”的多元化布局，提升主业附加值。
• 投资建议：首次给予“增持”评级，预计2020-2022年EPS分别为2.63、3.09、3.62元/股，对应PE分别为5.80、4.94、4.21倍。

关键信息

• 财务指标：
  • 2019年营业收入：634.20亿元，同比增长25%。
  • 2019年归母净利润：100.75亿元，同比增长24%。
  • 2019年毛利率：40.82%，ROE：19%。
  • 2019年货币资金：451.4亿元，短债覆盖倍数：1.3倍。
  • 2019年净负债率：58%，资产负债率：73.5%。
• 土储布局：
  • 2019年全口径土储：5233万平方米，其中一二线城市占比约75%。
  • 2019年可售面积：满足未来3年发展需求。
• 销售表现：
  • 2016年销售金额达1006亿元，同比增长63%。
  • 2019年销售金额达2106亿元，同比增长29.7%。
  • 2015-2019年销售金额复合增速：36%，销售面积复合增速：25%。
• 产品体系：
  • 形成“褐石”、“名仕”、“格林”、“风华”、“未来”、“世家”、“峯汇”、“天境”八大住宅产品系列。
  • 覆盖中端、中高端及高端客户需求。
• 产业链协同：
  • 金地商置：2019年营业收入117.1亿元，毛利率53%，主要布局于长三角、珠三角及中西部重点城市。
  • 稳盛投资：管理规模达341亿元，专注于房地产金融领域，提供多种投资产品。
  • 金地物业：2019年合同管理面积突破2.1亿平方米，服务覆盖全国160个城市。

未来发展展望

公司未来将继续深耕一二线城市，同时适当下沉至强三线城市，借助区域协同发展带来的红利，实现销售与利润的双增长。在融资方面，公司保持较低净负债率和合理债务结构，融资渠道畅通，具备较强的财务调整能力。在多元化业务方面，公司持续探索商业地产、房地产金融及物业管理，推动主营业务与新兴业务协同发展。

风险提示

• 行业政策变动可能影响公司融资环境。
• 土地成本上升可能影响项目利润。
• 经济下行可能影响市场需求及销售表现。

图表目录（部分）

• 图表1：金地集团发展大事记
• 图表2：金地集团股权结构（截至2020Q1末）
• 图表3：生命人寿、安邦人寿持股比例变动情况
• 图表4：深圳市福田投资控股有限公司持股比例变动情况
• 图表5：金地集团历年现金分红比例
• 图表6：金地集团历年股息率
• 图表7：险资入股的主流房企股息率水平（2019）
• 图表8：公司董事会构成（2019）
• 图表9：金地集团非独立董事简介
• 图表10：金地集团销售金额及其同比
• 图表11：金地集团销售面积及其同比
• 图表12：公司61城布局情况（截至2019年末）
• 图表13：公司部分深耕城市新建住宅价格指数
• 图表14：公司部分深耕城市销售均价（元/平方米）
• 图表15：公司深耕城市单城销售贡献
• 图表16：公司提速扩张期深耕城市销售增速高于平均水平
• 图表17：金地集团实际开工面积及其同比
• 图表18：金地集团实际开工完成率
• 图表19：公司月度推盘计划数量统计
• 图表20：金地集团新增土储建面及其同比
• 图表21：金地集团新增土储总地价及其同比
• 图表22：公司拿地力度（新增土储总地价/同期销售额）
• 图表23：新增土储权益比
• 图表24：存量土储权益比
• 图表25：公司布局历年新增城市数量
• 图表26：公司覆盖不同能级城市数量分布
• 图表27：公司上市后历年新进城市一览
• 图表28：新增土储构成（按城市能级）
• 图表29：新增土储构成（按区域分布）
• 图表30：南通市GDP水平及其占全省比重
• 图表31：南通市城镇常住人口数量（万人）
• 图表32：公司在重点省份落子三四线布局位置
• 图表33：全口径土地储备规模及其同比
• 图表34：权益口径土地储备规模及其同比
• 图表35：截至2019年末全口径土储构成（按城市能级）
• 图表36：截至2019年末可售面积构成（按区域）
• 图表37：公司八大住宅产品系列简介
• 图表38：金地商置股权结构（2019）
• 图表39：金地商置营业收入及净利润水平
• 图表40：金地商置毛利率及净利率水平
• 图表41：金地商置土储规模
• 图表42：金地商置土储构成（按城市能级）
• 图表43：金地商置商业中心布局情况
• 图表44：已开业及筹备中的商业项目介绍
• 图表45：产业园镇主导产业明细
• 图表46：稳盛投资管理规模稳步提升
• 图表47：稳盛产品一览
• 图表48：稳盛投资已投案例展示
• 图表49：2020中国物业服务百强企业TOP10
• 图表50：主流物管公司合约管理面积规模（2019）
• 图表51：金地集团物业板块营收及其同比
• 图表52：金地集团物业板块毛利率水平
• 图表53：主流物管公司毛利率水平（2019）
• 图表54：净负债率及资产负债率
• 图表55：货币资金规模及短债覆盖倍数
• 图表56：A股主流房企净负债率及货币短债比一览（2019）
• 图表57：公司有息负债规模及其同比
• 图表58：金地集团债务融资成本
• 图表59：有息负债构成（按期限）
• 图表60：有息负债构成（按类型）
• 图表61：主流房企融资成本一览（2019）
• 图表62：公司近期发债明细
• 图表63：营业收入规模及其同比
• 图表64：归母净利润及其同比
• 图表65：金地集团房地产结算规模
• 图表66：金地集团历年营收构成