20220323-国盛证券-固定收益点评_地产债_无需如此悲观_11页_844kb

固定收益点评总结

核心内容概述

本报告分析了2022年3月中国房地产行业及地产债的市场表现，指出当前地产债风险加剧，但政策端发力有望缓解市场担忧，同时提出关注高偿债能力主体，布局政策边际放松机会。

主要观点

1. 地产债风险加剧

• 3月以来，地产债风险事件频发，头部民企如龙光控股、碧桂园、绿地等均出现信用风险。
• 中资美元地产债收益率大幅攀升，iBoxx中资美元债平均收益率从2月22日的不足15%升至3月14日的24.9%，目前维持在23%左右。
• 国际评级机构持续下调地产主体评级，进一步恶化市场环境。

2. 市场风险源于销售疲软与偿债压力

• 房地产销售持续疲弱，30个大中城市高频数据表明销售仍未明显回暖，全国商品房销售额同比下降。
• 债务到期压力增大，尤其是民营房企，粤系房企债务到期压力尤为突出。
• 疫情加剧导致销售进一步下滑，房企现金流承压，信用风险上升。

3. 政策端发力提振市场信心

• 2022年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，提出防范化解房地产风险，推动行业向新发展模式转型。
• 会议后，市场情绪有所改善，部分地产债价格反弹。
• 多部门迅速响应政策信号，包括财政部、银保监会、证监会等，推动政策落地，改善融资环境。
• 2022年2月，央行和银保监会明确保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有助于稳定市场预期。

4. 行业格局将重塑

• 民营房企面临较大偿债压力，而央国企和部分优质民企资金压力较小，融资渠道畅通。
• “三道红线”政策下，房企融资趋紧，部分企业信用受损，融资不畅，或面临出清风险。
• 房企并购政策支持下，“马太效应”加速，优质房企将受益于政策利好，迎来发展机遇。

5. 市场机会与投资建议

• 投资者应关注高偿债能力主体，包括央国企如中国金茂、中海等，以及龙头地产民企如旭辉、龙湖、碧桂园等。
• 现金短债比和净负债率是衡量房企偿债能力的重要指标，部分房企指标较好，具备较强的流动性保障。
• 随着政策逐步落地，地产债市场有望企稳，但需警惕宏观经济超预期变化带来的风险。

关键信息

• 销售疲软：2022年1—2月商品房销售面积和销售额分别下降9.6%和19.3%，显示需求端持续低迷。
• 债务到期压力：2022年地产美元债到期规模较大，1月、3月、4月、6月、7月均超过50亿美元。
• 政策支持：金融稳定发展委员会会议及后续政策释放积极信号，推动地产债市场回暖。
• 企业自救：碧桂园、旭辉、新城控股等房企高管在二级市场增持公司债券，以稳定市场信心。
• 信用利差分化：信用利差较高的房企如碧桂园、龙湖、旭辉等，需警惕其信用风险。
• 风险提示：宏观经济超预期变化可能对地产债市场造成冲击，需持续关注。

市场展望

• 房地产行业仍面临下行风险，但政策端持续发力有助于市场企稳。
• 随着政策逐步细化，地产债市场可能迎来短期反弹。
• 投资者应分散配置，关注信用资质良好、偿债能力强的房企。

结论

尽管地产债市场近期面临较大压力，但政策支持和部分房企的自救措施表明市场仍存在改善空间。投资者应保持警惕，关注高偿债能力主体，合理布局政策边际放松带来的机会。