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探索高收益地产债的配置机会 —— 固定收益专题报告总结

核心内容

本报告分析了2021年中国房地产行业政策、基本面以及地产债信用利差的变化趋势，重点探讨了高收益地产债的配置机会。

主要观点

• 房地产行业政策持续偏紧，但近期有所缓和，政策重点在于稳定市场和维护购房者权益。
• 2021年房地产投资和销售增速放缓，行业整体面临下行压力，但全年销售仍具韧性。
• 地产债信用利差逐步从永煤事件的冲击中恢复，优质房企信用利差可能企稳或收窄，而弱资质房企利差面临压力。
• 高收益地产债集中在已违约或负面事件频发的房企，如华夏幸福、蓝光发展、恒大地产等。
• “三道红线”政策对房企财务状况产生显著影响，部分房企红线指标有所改善，具备一定的配置价值。

关键信息

地产行业政策

• 2016年提出“房住不炒”，2020年疫情后政策有所调整，但“房住不炒”仍是基本原则。
• 2021年政策趋向于“稳”，强调房地产金融审慎管理，防止系统性金融风险。
• 2021年政府工作报告中继续强调“稳地价、稳房价、稳预期”。

地产行业基本面

• 房地产开发投资增速持续回落，1-8月同比增长 $10.9%$，较2019年同期增长 $15.9%$。
• 房屋新开工面积累计同比下降 $3.2%$，施工面积增长放缓，竣工面积增长有所改善。
• 资金来源以销售回款为主，国内贷款占比持续收缩，8月单月资金来源同比负增长。

地产债信用利差

• 2021年地产债信用利差逐步恢复，但弱资质房企利差仍面临压力。
• AAA级地产债信用利差较为稳定，AA级地产债信用利差仍保持高位震荡。
• 地产债融资处于收缩阶段，2021年前三季度净融资额大幅下降至-2094.09亿元。

高收益地产债及相关房企

• 高收益地产债集中在已违约或负面事件频发的房企，如华夏幸福、蓝光发展、恒大地产。
• 部分房企“三道红线”有所改善，如恒大、厦门禹洲鸿图、荣盛地产等，可能具备配置机会。
• 重点关注二级市场成交活跃度高的房企债券，如恒大、厦门禹洲鸿图、广州富力、奥园等。

投资建议

• 对于偏好高收益债券的投资者，可优先关注“三道红线”改善、土储充足的房企债券。
• 对于一般机构，建议配置确定性强的高等级大型房企债券，以规避流动性风险。
• 建议投资者关注房企基本面及市场动态，避免盲目进场博取高收益。

风险提示

• 经济波动超预期
• 政策调整超预期
• 数据测算误差

附录

• 投资评级说明
• 分析师声明
• 免责声明
• 渤海证券研究所机构销售团队联系方式