20180119-中债资信-中盈2018年第二期个人住房抵押贷款资产支持证券信用评级报告_36页_2mb

报告摘要

中盈2018年第二期个人住房抵押贷款资产支持证券信用评级报告总结

核心内容

中盈2018年第二期个人住房抵押贷款资产支持证券的信用评级由中债资信于2018年1月19日完成。该证券发行总量约为1,052,952.52万元，采用优先级/次级结构进行信用增级。优先A-1档和优先A-2档证券均采用浮动利率，信用等级为 $\mathrm{AAA}_{\mathrm{sf}}$，次级档未予评级。

主要观点

基础资产信用质量高
- 入池贷款共计42,799笔，借款人集中度低，抵押物变现能力强。
- 借款人年龄分布于30-50岁之间，还款能力强，加权平均收入债务比为2.59，偿债压力较小。
- 贷款加权平均账龄为3.53年，有助于降低违约风险并提高违约回收率。
- 抵押物价值稳定，且主要位于一二线城市，贷款价值比为60.77%，有利于降低风险。
信用增级措施完善
- 优先档证券可获得由次级档证券提供的12.91%信用支持。
- 信托结构设置合理，有效隔离发起机构与证券资产，降低法律风险。
- 抵销风险、混同风险、流动性风险等通过交易结构设计得到缓释。
交易结构风险低
- 参与机构具备较强的服务能力，如中国银行、中信信托、中国邮政储蓄银行北京分行。
- 信托合同规定了详细的抵押权变更登记机制，有效降低抵押权争议风险。
评级模型与压力测试
- 通过组合信用风险模型和现金流模型进行量化分析。
- 基准情景下，基础资产的平均违约比率为4.64%，平均损失比率为1.15%。
- 在最严苛压力情景下，优先档证券的保护距离为0.27%，信用等级上限为 $\mathrm{AAA}_{\mathrm{sf}}$。
关注因素
- 证券存续期长（至2036年），未来受宏观经济不确定性影响较大。
- 部分抵押物未办理正式登记，存在回收不确定性。
- 静态样本池与实际资产池存在差异，可能导致预期违约率和损失率的误差。
- 贷款利率不高，证券实际发行利率对偿付能力影响较大。

关键信息

证券概况
- 优先A-1档：金额437,000万元，总量占比41.50%，预期到期日2020年2月26日。
- 优先A-2档：金额480,000万元，总量占比45.59%，预期到期日2023年4月26日。
- 次级档：金额135,926.49万元，总量占比12.91%，预期到期日2034年5月26日。
基础资产特征
- 加权平均利率为4.90%，剩余期限为10.88年。
- 抵押物分布广泛，涉及67个地区，贷款集中度低。
- 单笔贷款最大未偿本金余额为750万元，占比0.07%。
- 借款人多处于职业及收入稳定期，还款意愿强。
风险控制与法律保障
- 中国银行作为发起机构和贷款服务机构，具有丰富的资产证券化经验及强风险控制能力。
- 信托合同中规定了抵押权变更登记及违约处理机制，降低法律风险。
宏观经济与行业影响
- 2014年以来，经济增速放缓，房地产市场面临下行压力。
- 基础资产信用质量受宏观经济形势影响较大，评级模型已考虑这一因素。
现金流分析与压力测试
- 基准情景下，各档证券的现金流覆盖能力良好。
- 在不同压力情景下，优先档证券的保护距离在0.27%-21.07%之间，表明其具备较强的抗风险能力。