中盈2018年第二期个人住房抵押贷款资产支持证券信用评级报告-20180119-中债资信-36页-2mb

报告摘要

中盈2018年第二期个人住房抵押贷款资产支持证券信用评级报告总结

核心内容概览

中盈2018年第二期个人住房抵押贷款资产支持证券的信用评级结果如下：

优先A-1档：信用等级为 AAA_sf，总量占比 41.50%，票面利率为 浮动利率。
优先A-2档：信用等级为 AAA_sf，总量占比 45.59%，票面利率为 浮动利率。
次级档：未予评级，总量占比 12.91%。

证券发行总量约为 1,052,952.52万元，初始起算日为 2017年9月1日，预计信托设立日为 2018年2月9日，法定到期日为 2036年5月26日。

主要观点与关键信息

1. 基础资产分析

入池贷款共 42,799笔，抵押物涉及 67个地区，贷款余额分散度高，集中风险较低。
借款人集中度低，单笔最大未偿本金余额为 750万元，占比 0.07%。
借款人年龄主要集中在 30~50岁，加权平均年龄为 40岁，还款意愿较强。
借款人加权平均收入债务比为 2.59，偿债压力较小。
贷款加权平均账龄为 3.53年，有助于降低违约风险。
贷款加权平均初始贷款价值比为 60.77%，贷款按月分期摊还，随着账龄增加，贷款价值比下降，有助于降低违约意愿。
资产池加权平均剩余期限为 10.88年，存在较长的信用风险暴露期。
资产池加权平均利率为 4.90%，扣除利息支出和费用后，对证券的支持有限，实际发行利率可能影响偿付能力。

2. 信用增级措施

采用 优先档/次级档结构，优先档证券获得由次级档提供的 12.91% 的信用支持。
优先档证券为 过手型，次级档无票面利率，期间收益每年不超过 4%。
证券本金按月支付，优先A-1档到期日为 2020年2月26日，优先A-2档为 2023年4月26日，次级档为 2034年5月26日。

3. 交易结构风险分析

交易结构风险较低，通过多种缓释措施有效降低抵销风险、混同风险、后备贷款服务机构缺位风险、流动性风险及法律风险。
信托财产与发起机构及其他财产相区分，具有法律保障。
抵销风险通过要求发起机构在借款人行使抵销权时及时支付款项，转化为发起机构/贷款服务机构的违约风险。
混同风险通过根据贷款服务机构信用等级设定回收款转付频率进行缓释。
流动性风险通过设置优先补足收益账内各项优先费用和优先档证券利息支出的交易条款进行缓释。
法律风险通过信托合同中的抵押权变更登记约定进行缓释，发起机构需在条件完备后 90日内 完成登记，否则需承担损失或回购。

4. 发起机构/贷款服务机构分析

中国银行股份有限公司 作为发起机构和贷款服务机构，具备强大的风险控制能力和丰富的资产证券化经验。
中国银行在银行间市场累计发行资产支持证券金额达 869.06亿元，具有良好的业务基础。
中国银行的贷前调查、贷中审查及贷后管理流程完善，有效降低基础资产的违约风险。

5. 宏观经济与行业风险

2014年以来，宏观经济增速放缓，可能对基础资产的信用表现产生不利影响。
房地产市场存在区域差异，部分城市房价上涨明显，但整体回暖基础脆弱。
未来若房价大幅下跌，借款人违约风险可能显著上升，回收率将下降。
中债资信在评级模型中已考虑上述宏观经济和行业风险因素，对违约率和损失率进行调整。

6. 评级模型测算结果

基准情景：基础资产的平均违约比率为 4.64%，平均损失比率为 1.15%。
压力情景：
- 在最严苛压力条件下，优先档证券的临界违约率与目标违约率（TDR）的差额为 0.27%，表明具有一定的保护距离。
- 压力测试结果显示，优先档证券的信用等级上限为 AAA_sf，即在所有压力情景下，优先档证券仍能获得 AAA_sf 的评级。

7. 评级结论

综合组合信用风险分析模型和现金流压力测试结果，中债资信认为 优先A-1档和优先A-2档证券 可获得 AAA_sf 的信用等级。
次级档证券未予评级。

关注事项

证券存续期较长（至 2036年），基础资产信用质量受宏观经济影响较大。
部分抵押物未办理正式抵押登记，存在无法对抗善意第三人风险。
静态样本池与基础资产池存在差异，可能导致贷款状态转移估计误差，进而影响预期违约率和损失率。
入池贷款加权平均利率不高，证券偿还受实际发行利率影响较大，需关注利率变动对现金流的影响。

附件说明

附件一：提供信贷资产支持证券信用等级符号及定义，分为 AAA_sf、AA_sf、A_sf 等等级，每个等级可根据实际情况进行微调。
附件二：列明入池资产的合格标准，包括借款人、抵押贷款、抵押房产的具体要求。

总结

本期证券具有较高的基础资产信用质量，得益于贷款分散度高、借款人还款能力强、抵押物变现能力较好等优点。同时，优先档证券通过次级档提供信用支持，交易结构设计合理，风险缓释措施完善，整体风险较低。尽管宏观经济不确定性较大，但中债资信已通过模型调整和压力测试对相关风险进行了充分考量。最终，优先档证券获得 AAA_sf 的信用等级，次级档未予评级。

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