2024-05-27-城市测量师行-房地产_2024年4月上海住宅买卖市场_8页_1mb

2024年4月上海住宅市场总结

新房市场

4月上海新房市场整体冷热不均。成交量价再度下滑，跌幅达8%-47%不等。高端项目如黄浦、浦东和徐汇滨江的融创外滩壹号院、滨江凯旋门等开盘当天基本售罄，但中低价位楼盘认购率低于五成，销售周期延长。新房存量面积小幅增长至247万平方米，供求比为1.33。为缓解库存，5月推出"以旧换新"倡议，首批7个项目主要在郊区，对去库存效果待观察。

成交结构调整

成交面积段方面，120-140平方米物业成交占比反弹至两位数以上。总价段上，200-500万元房源交易份额微增，而700-1000万元房源占比下降9个百分点。中环外开盘项目占比近90%。

二手住宅市场

4月二手住宅成交量同比下降和环比下降，均价微增0.5%。买卖双方博弈加剧，买家预期价格下探，房东不愿降价，导致成交周期拉长。限购政策优化仅限"以旧换新"举措，可能促进一二手房置换，但转化率较低。改善型购房需求上升，90平方米以上户型和500万元以上物业成交占比提升。

区域表现

市区去化表现优于郊区，中心城区交易活跃度总体更高。中环内二手住宅成交占比创下三年新高，达80%以上，静安曹家渡和龙华等板块受追捧。除静安、杨浦、虹口三区环比增长外，其他区域均有5-30%下滑。

热门小区和整体展望

二手市场热门小区多在外环外，套均总价下跌至204万元/套，包含各种类型小区。金山新城、闵行七宝等刚需区域成交活跃。总体市场处于平淡期，未来成交量预计进一步走低，改善需求支撑，但库存压力持续。