20210721-城市测量师行-二手住宅市场_2021.6-仅次于2016年同期_二手住宅上半年成交近18万套_6页_1mb

2021年上半年上海二手住宅市场总结

核心内容

2021年上半年，上海二手住宅市场整体成交量处于历史第二高位，仅次于2016年同期，累计成交近18万套。市场在政策调控下保持相对稳定，但部分区域仍存在挂牌价格虚高的问题。

主要观点

• 成交量与价格趋势：
  上半年成交量与价格整体保持上涨趋势，但二季度成交量和价格环比均有所下滑。6月成交量环比增幅前十区域主要集中在外环线以外，而中心城区涨幅普遍高于外围区域。

• 政策影响：
  上海市在2021年6月陆续出台“沪十条”和“沪七条”等政策，对市场进行有效调控，抑制房价过快上涨。同时，7月市房管局宣布将加强价格信息核验，打击哄抬房价行为，预计短期内价格虚高房源将减少，成交量可能受到影响。

• 区域表现差异：

  • 大浦东：因重大项目规划和建设，市场预期提升，成交量显著增加。
  • 崇明区：受区位条件限制，成交量连续三个月下滑，价格也出现小幅回调。
  • 奉贤区：尤其是海湾和柘林板块，由于价格优势和新房源供应，成交量表现较好，成为唯一连续两个月上榜的板块。
  • 朱家角板块：别墅成交回暖，带动板块均价明显上涨。
  • 漕泾、崇明其他板块等：价格小幅下跌，跌幅主要集中在崇明区。

关键信息

• 全市成交量：2021年1-6月成交近18万套，仅次于2016年同期。
• 6月成交量：全市大部分行政区成交量上涨，环比增幅前十区域主要以外环线外为主。
• 基价走势：
  • 6月全市住宅基价均值为64,927元/平方米，环比上涨1.55%，同比上涨26.96%。
  • 基价中位值为64,948元/平方米，环比上涨1.6%，同比上涨26.6%。
  • 崇明区价格连续下跌，成为跌幅榜主力。
• 成交结构变动：
  • 70平方米以下户型成交占比减少，其余面积段占比稳中有升。
  • 330万元以上物业成交份额提升，改善型需求增加，成交结构继续上移。

未来展望

• 随着价格信息核验制度的加强，价格虚高房源将受到限制，挂牌房源量可能下降，短期内房价涨幅将受到抑制。
• 外环线外板块因价格优势和政策支持，可能继续吸引购房者，成为市场主力。
• 崇明区因区位限制，成交量和价格仍面临下行压力。

免责声明

• 本报告数据仅供参考，不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。
• 报告由城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司发布。
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