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2025年2月上海住宅买卖市场总结

一、新房市场

1. 供需情况

   • 受春节假期影响，2月新房供应减少，仅有6个项目开盘或加推，以外环内改善型项目为主，外环外项目较少。
   • 全市新房供求比达1.0，环比回落，但成交同比保持增长，优于去年同期水平。

2. 成交特点

   • 改善型项目表现强劲，1个楼盘触发积分制，3个楼盘认筹率破百。
   • 120-180平方米户型成交占比环比上涨9%，中大户型需求增加。
   • 总价700万元以上的高端物业成交占比有所回落，但体量仍保持在四成以上。

二、二手住宅市场

1. 整体表现

   • 2月二手住宅成交量约1.53万套，环比下跌5%，但剔除假期因素后成交基本恢复至节前水平。
   • 成交均价38137元/平方米，环比结构性下调6%，整体价格维持稳定。

2. 节后行情

   • 春节后市场情绪迅速回升，预计3月将出现“小阳春”行情，成交规模或超2.5万套。
   • 3-4月价格有望企稳，部分优质楼盘可能出现修复性涨价。

三、客户结构变化

1. 刚需客群回归

   • 2月，总价200万元以下物业成交占比升至39%，环比上升；90平方米以下小户型成交升至66%，其中70平方米以下小户型占比41%，环比增长4个百分点。

2. 投资偏好

   • 客户更倾向于投资性价比较高的次新公寓、动迁大居及郊区学区房类物业。

四、区域市场分析

1. 外围区域表现

   • 松江、嘉定、崇明、金山和南汇等近远郊区表现优异，成交量环比增幅在1%-22%之间。
   • 外环外板块中，崇明区表现最佳，长兴岛及陈家镇等区域成交量环比增幅超四成，主要受益于轨交建设带动。

2. 市区表现

   • 各市区板块成交环比均有不同程度下跌，跌幅区间6%-26%，上虹桥、普陀等区域成交表现最弱。

五、热门小区追踪

• 松江、浦东、宝山等区域上榜热门小区榜，套均总价427万元，环比微跌2%。
• 浦东三林城林嘉苑受刚需客户青睐，主力户型总价200-400万元，灵活户型满足小家庭需求。

六、市场展望

• 预计3月进入销售旺季，新房活跃度将进一步提升。
• 二手住宅市场将延续“淡季不淡”的特点，即便价格调整期，成交量也有望保持稳定。

七、免责声明

本报告数据截至2025年3月16日，仅供参考，不构成交易建议。