20130826-中投证券-9月成交环比有望改善_板块或将迎来小幅反弹_21页_994kb

房地产行业总结

核心内容

• 行业评级：维持“中性”评级。
• 市场表现：8月房地产成交平淡，符合预期。预计9月成交量将环比回升15%-20%，板块或迎来小幅反弹。
• 行业趋势：房地产行业面临资金成本上升压力，影响销量与经营成本，3季度板块震荡筑底，4季度或有投资机会。
• 重点房企：建议重点关注参与安居房建设的房企（如北京城建、首开、中天城投、泛海），提供普通性住房的房企（如万科、保利、招地、荣盛、华夏幸福、金科）以及需解决同业竞争问题的房企（如招商地产、广宇发展、北京城建、中航地产）。

主要观点

1. 一手房成交情况

• 整体表现：36个城市一手房成交面积环比升11%，同比降10%，较12年均值高4%。
• 区域差异：
  • 一线城市：成交面积环比升17%，同比升7%。其中，上海、深圳、广州环比均上升，但同比表现不一。
  • 二线城市：成交面积环比升12%，同比降14%。部分城市如南京、杭州表现较好。
  • 三四线城市：成交面积环比降9%，同比升4%。整体成交疲软，但部分城市如九江、惠州略有回升。

2. 二手房成交情况

• 整体表现：6个重点城市二手房成交面积环比升9%，同比升7%。较12年均值高15%。
• 重点城市：
  • 北京、深圳、天津：成交面积环比和同比均上升。
  • 大连、长沙：成交面积环比略有下降，但同比上升。

3. 一手房成交均价

• 整体表现：一手房均价涨幅趋缓，部分城市如上海、广州同比下跌。
• 区域差异：
  • 一线城市：北京无数据，上海、深圳、广州均价环比和同比均下降。
  • 二线城市：部分城市如宁波、东莞均价同比上升，但环比下降。
  • 三四线城市：均价环比和同比均上升，但涨幅有限。

4. 一手房库存情况

• 整体表现：13城市可售面积环比增1%，同比增1%。平均去化时间11.2个月，高于去年同期。
• 区域差异：
  • 一线城市：去化时间略有增加，库存压力阶段性缓解。
  • 二线城市：部分城市如南京、苏州去化时间增加，库存压力较大。
  • 三四线城市：可售面积和去化时间均环比上升，库存压力有所缓解。

关键信息

1. 成交趋势

• 一手房：8月成交平淡，预计9月将明显回升，成交量有望提升15%-20%。
• 二手房：8月成交环比和同比均小幅上升，显示市场活跃度有所提升。

2. 价格走势

• 一手房均价：涨幅趋缓，一线城市如上海、广州同比下跌，二线城市如宁波、东莞同比上升。
• 二手房均价：整体上涨趋势，部分城市如北京、深圳、天津表现较好。

3. 库存情况

• 可售面积：整体环比上升，但同比变化不大。
• 去化时间：平均为11.2个月，库存压力阶段性缓解，但部分城市如上海、南京仍较紧张。

4. 重点房企建议

• 强烈推荐：泛海建设、北京城建
• 推荐：招商地产、保利地产、万科A、华夏幸福、荣盛发展、中南建设
• 重点关注：招商地产、广宇发展、北京城建、中航地产
• 适当关注：中华企业、国兴地产、华联控股

风险提示

• 全球流动性风险：美联储退出QE超预期可能导致全球及中国流动性收紧。
• 行业风险：房地产行业面临资金成本上升，影响销量与经营成本。
• 政策风险：房地产政策调整可能对市场产生影响。

数据来源

• 数据提供：中投证券研究总部，中国指数研究院
• 相关报告：
  • 《房地产行业-淡季成交整体回落，房价上涨压力减小-36个城市周交易报（8.12-8.18）》
  • 《土地市场热度不减，住宅用地独领风骚-130个城市土地市场》
  • 《房地产行业-投资增速趋缓，下半年销售资金压力或较大》
  • 《房地产行业-月末成交回升，关注融资或放开的受益房企-36个城市周交易报（7.29-8.4）》

投资建议

• 关注重点：在9月旺季推盘增加的情况下，重点关注成交量回升及业绩释放能力强的房企。
• 风险控制：需关注美联储退出QE及政策变化带来的流动性风险，以及行业整体资金成本上升的影响。